캐나다 주택 모기지 공사(CMHC)의 자료에 따르면 온타리오주의 모기지 연체율은 2008년 금융 위기 당시 수준에 근접하고 있습니다. 특히 광역 토론토 지역, 그중에서도 민간 대출 기관을 중심으로 위험이 더욱 두드러지고 있습니다.

CMHC는 온타리오주의 모기지 연체율 증가세가 캐나다에서 가장 심각하고 오래 지속될 것이며, 이러한 추세는 2027년 중반까지 이어질 것으로 경고했습니다.

온타리오 주택 시장: 호황에서 불황으로

한때 캐나다 주택 거품의 중심지였던 온타리오주는 이제 주택 시장 침체의 중심에 서 있습니다.

저금리로 촉발된 주택 구매 열풍으로 인해 2020년 4월부터 2022년 3월까지 주택 가격이 64% 상승했으며, 주택당 평균 393,600 캐나다 달러가 올랐습니다.

그 결과 주택 가격은 26.7% 하락했고, 평균적으로 가구당 26만 8800캐나다달러가 떨어져 이전의 상승분을 거의 모두, 하지만 완전히 상쇄하지는 못했습니다. 이는 우리가 나중에 논의할 주택담보대출 연체 데이터를 이해하는 데 매우 중요합니다.

하지만 더 나아가기 전에 먼저 주택담보대출 연체가 무엇인지 이해해 봅시다.

업계에서는 주택담보대출 연체율 상승을 소비자에게 심각한 타격을 주는 신호로 흔히 표현합니다. 하지만 실제로는 시장 호황이든 불황이든 관계없이 가계는 재정적 어려움에 직면할 수 있습니다.

누군가 주택담보대출금을 갚지 못하게 되면, 보통 집을 팔려고 합니다. 부동산 시장이 호황일 때는 집이 빨리 팔리는 경우가 많고, 판매자는 이를 통해 이익을 얻으며 현명한 결정을 내렸다고 생각할 수도 있습니다.

하지만 시장 침체기에는 집을 파는 데 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다. 제때 팔리지 않으면 주택담보대출 상환이 연체될 수 있습니다.

하지만 모든 부동산에는 구매자가 있으며, 핵심은 가격입니다.

주택담보대출금을 갚지 못해 연체되는 것을 택하시겠습니까, 아니면 가격을 낮춰서 팔겠습니까? 당연히 대부분의 사람들은 후자를 선택할 것입니다. 이는 가격을 낮추지 않기로 한 사람들은 이제 더 이상 가격을 낮출 수 없을지도 모른다는 것을 의미합니다.

이들은 주로 주택 시장 최고점에 집을 구매한 사람들입니다. 이들 중 상당수는 주택 자산을 완전히 잃었을 뿐만 아니라, 집을 팔 때 추가 비용을 지불해야 할 수도 있습니다.

온타리오 부동산 시장의 호황과 불황은 주로 투자자들이 많은 투자를 집중하고 있는 광역 토론토 지역에 집중되어 있습니다.

CMHC는 투자자와 자가 거주자의 모기지 연체 데이터를 구분하지 않지만, 미국 주택 시장 붕괴 경험은 몇 가지 통찰력을 제공할 수 있습니다.

금융 위기 당시 미국 주택 시장의 하락세는 종종 가계의 과도한 부채 탓으로 돌려지지만, 실제 데이터는 부동산 투자자들의 과실로 인한 붕괴였음을 시사합니다. 당시 투자자들은 서브프라임 대출을 통해 지속적으로 부채를 늘려 투자를 확대했습니다.

이러한 배경을 이해했으니 이제 주택담보대출 연체 상황을 살펴보겠습니다.

온타리오주에서 주택담보대출 부담이 계속 가중되고 있으며, 민간 대출기관의 연체율이 급증하고 있습니다.

주택담보투자회사(MIE)의 모기지 연체율: 광역 토론토-해밀턴 지역(GTHA)과 캐나다 나머지 지역 비교.

온타리오주의 주택담보대출 연체율이 급격히 상승하고 있습니다.

캐나다 은행 협회(CBA) 회원 은행들의 주택담보대출 연체율은 2026년 2분기에 0.32%에 달했는데, 이는 전년 동기 대비 52% 증가한 수치이며 2022년 2분기 최저치보다 5배 이상 높은 수치입니다.

캐나다주택공사(CMHC)는 이번 주택 시장 침체가 주로 토론토-해밀턴 광역권(GTHA)과 온타리오주 남서부 지역에 집중되어 있다고 밝혔습니다.

하지만 CBA의 데이터는 전체 모기지 중 약 5분의 1을 포함하지 않기 때문에 문제의 심각성을 과소평가하고 있습니다.

앞서 언급했듯이 은행은 종종 부실 대출이나 고위험 대출을 매각하거나 만기 시 갱신하지 않습니다. 이러한 차용자들은 전통적인 은행 대출을 받을 수 없는 사람들을 고객으로 하는 주택담보대출투자회사(MIE)를 찾는 경우가 많습니다.

광역 토론토 지역의 MIE(주택담보대출 연체율)는 2023년 3분기 3.0%에서 2026년 1분기 11.1%로 급격히 상승했습니다.

이러한 대출 기관들은 전국 총 주택담보대출 잔액의 1.8%만을 차지하지만, 광역 토론토 지역의 주택담보대출 연체율은 전국 평균의 3배가 넘습니다.

CMHC는 “중소기업이 전체 주택담보대출 시장에서 차지하는 비중은 작지만, 광역 토론토 지역의 중소기업 연체율은 전체 주택담보대출 시장에 대한 광범위한 압력을 시사할 수 있다”고 설명했습니다.

CMHC의 예측에 따르면 최악의 상황은 아직 오지 않았다.

주택담보대출 갱신의 영향을 고려하더라도, 해당 기관은 온타리오주의 신용도가 더욱 악화될 것으로 예상하고 있습니다.

캐나다 모기지 주택공사(CMHC)는 온타리오주의 주택담보대출 연체율이 2027년 중반까지 계속 상승할 것으로 예상되며, 특히 토론토 지역이 가장 큰 영향을 받을 것이라고 경고했습니다.

캐나다 모기지 주택공사(CMHC)는 “온타리오주는 전국에서 가장 크고 오래 지속되는 주택담보대출 연체율 증가세를 보일 것으로 예상되며, 특히 광역 토론토-해밀턴 지역(GTHA)과 온타리오주 남서부 지역에 문제가 집중될 것”이라고 경고했습니다.

온타리오주만이 주택담보대출 연체율이 악화될 수 있는 유일한 지역은 아니지만, 높은 주택 가격과 무역 긴장의 영향으로 온타리오주는 경제 변화에 더욱 민감하게 반응합니다.

CMHC는 특히 무역 긴장이 제조업 일자리를 위협할 수 있으며, 기존 주택 시장의 약세로 인해 재정적으로 어려움을 겪는 차입자들이 부동산을 매각하여 문제를 해결하기가 더욱 어려워질 수 있다고 지적했습니다.