캐나다 ‘글로브앤메일’ 보고서에 따르면 CIBC 부총재 이코노미스트는 중앙은행이 2주 뒤인 6월 5일부터 금리인하를 시작할 것으로 내다봤다. 현재 5%에서 2.75로 다시 돌아갑니다. 주택과 아파트의 가격격차는 더욱 벌어질 것이다.

올해 초 캐나다 임페리얼 상업은행(CIBC) 부총재 벤저민 탈(Benjamin Tal)은 월스트리트의 기대와는 달리 캐나다 은행이 시장이 예상한 대로 봄에 금리를 인하할 것이라고는 생각하지 않는다고 대담하게 예측했다.

그의 대담한 예측은 정확했음이 입증되었습니다.

캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 6월 5일 금리를 논의하기 위해 다시 회의를 가질 예정입니다. 글로브 앤드 메일(Globe and Mail)은 타르 총리를 인터뷰하여 경제 성장에 대한 그의 예측에 대해 알아보았습니다.

첫 번째 질문은 인플레이션, 특히 주택을 제외한 서비스 부문 인플레이션이 6월 금리 인하를 정당화할 만큼 충분히 냉각되었는지 여부입니다.

Tal 씨는 캐나다 은행의 인플레이션 목표는 1%에서 3% 사이의 CPI(2%라고 부르자)이지만 중앙은행은 에너지와 식품의 영향을 제거하는 CPI인 핵심 인플레이션에 초점을 맞추고 있다고 말했습니다.

“이러한 인플레이션 수치를 살펴본 다음 ‘인플레이션이 충분히 낮은가?’로 돌아가 보겠습니다. “이 질문에 대한 나의 대답은 절대적입니다.”

“추세는 거기에 있으며, 게다가 인플레이션에 영향을 미치는 가장 중요한 요인 중 하나는 모기지 이자 지불입니다. 모기지 이자 지불을 고려하지 않으면 핵심 인플레이션은 이미 목표보다 낮습니다.”

타르 총리는 또 캐나다 은행이 인공지능 기계라면 지난 50bp까지 금리를 인상하지 않을 것이며 50bp 이전, 즉 최대 4.5%까지 금리 인상을 중단할 것이라고 말했다.

연준과 캐나다 은행 사이의 격차는 현재 25bp입니다. 일반적으로 캐나다의 통화 정책이 더 효과적이기 때문에 그 격차는 75~100bp입니다.

캐나다 모기지 구조가 다르기 때문에 우리는 5년 모기지를 갖고 있고 미국은 30년 모기지를 가지고 있고, 또한 우리는 더 높은 레버리지를 가지고 있습니다. 따라서 캐나다 은행은 같은 수준에 도달하기 위해 연준처럼 금리를 인상할 필요가 없습니다.

즉, 캐나다와 미국의 금리 격차는 75~100bp 수준이었는데, 이제는 둘 사이의 금리 격차가 50~75bp 정도 줄어든 것이다.

따라서 연준이 금리를 너무 낮게 인상했거나 캐나다 은행이 금리를 너무 높게 인상한 것입니다. Tal 씨는 연준이 금리를 너무 낮게 인상하지 않았으며 이는 캐나다 은행도 금리를 인상했음을 의미한다고 생각합니다.

따라서 질문에 대한 Tal 씨의 짧은 대답은 ‘그렇다’입니다. 인플레이션은 금리 인하를 정당화할 만큼 충분히 낮으며 Tal 씨는 첫 번째 금리 인하가 6월에 있을 것이라고 믿습니다.

Tal은 현재 시장이 인플레이션 수치, 노동 시장 및 GDP 측면에서 충분히 약하다는 이야기를 믿고 있습니다.

“우리는 경기 침체에 빠져 있습니다. 1인당 경기 침체에 빠져 있습니다. 실제로 1인당 GDP를 보면 마이너스이며 1991년 경기 침체와 2008년 경기 침체에서 보았던 것과 비슷합니다.”라고 Tal은 말했습니다.

“우리는 1인당 GDP가 증가하는 것을 볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 그것이 생활 수준의 궁극적인 척도이기 때문입니다.”

캐나다의 생활 수준은 40년 만에 최악의 하락을 겪었으며, 1인당 GDP는 2019년보다 악화되었습니다.

Tal은 캐나다의 금리가 올해 100bp, 내년에는 125bp 인하될 것으로 예상했지만 연준이 올해 9월과 12월 두 번만 금리를 인하할 것이라고 말했습니다.

Tal은 “캐나다에 대해 이야기해 보겠습니다. 중앙은행의 익일 금리는 현재 5%입니다. 우리는 이 비율이 2025년 말까지 2.75% 또는 3%로 다시 떨어질 것으로 예상합니다”라고 Tal은 말했습니다.

캐나다 달러 환율에 관해서는 아직까지 최악의 평가절하를 경험한 적이 있습니까?

Tal은 통화 시장은 미래 지향적인 메커니즘이므로 이제 시장에서는 캐나다 은행이 연준보다 먼저 금리를 인하할 것으로 기대하고 있으며 이는 이미 캐나다 달러 가치에 반영되어 있다고 말했습니다.

이것이 바로 우리가 캐나다 달러가 안정화되고 있으며 기본적으로 약 72~71 미국 센트에서 바닥을 쳤다고 말하는 이유입니다.

주택 시장에 대해 Tal은 2024년 부동산 시장 전망 보고서에서 전염병 이전보다 주택 가격이 40% 증가했고 아파트 가격은 30% 증가했다고 논의했습니다. 보고서에서 Tal은 “상황이 개선되기 전에 하향 압력이 강화될 것으로 예상한다”고 말했습니다.

Tarr는 “지난 6개월 정도 동안 일어난 일이 바로 이것이다”고 말했습니다. 콘도 시장은 예전같지 않습니다. 특히 신규분양과 준공을 보면 완전 죽어있습니다. ”

우리는 재고가 충분하지 않기 때문에 단독 주택 시장의 최악의 상황을 목격했습니다. 하지만 아파트 공급 측면에서 현재 우리가 보고 있는 것은 많은 아파트가 완공되고 있다는 것입니다.

그러나 개발자들이 단순히 사전 판매를 할 수 없기 때문에 콘도미니엄 건설이 시작되는 것을 본 적이 없습니다.

콘도가 작동하는 방식은 먼저 개발자가 콘도를 사전 판매한 다음 자금을 조달하고 건축을 시작하는 것입니다. 그러나 이제 사전 판매 활동은 본질적으로 0이며 이는 중요한 의미를 갖습니다. 현재 아파트 시장은 상대적으로 약세이며 시장이 안정될 때까지 향후 6개월 정도는 이러한 상황이 지속될 것입니다.

아파트 가격은 하락 압력을 받거나 적어도 안정되고 크게 오르지 않을 것입니다.

이에 따라 단독주택과 아파트 간 격차는 더욱 벌어질 전망이다.

하지만 지금 새 아파트를 짓지 않으면 2, 3년 후를 보면 새 주택 공급은 없지만 수요는 여전히 남아 있기 때문에 금리가 낮아져 가격이 반등할 것입니다.

Tarr는 토론토 시내 부동산 시장과 위성 도시 또는 교외 지역의 부동산 시장에 대해 “재택 근무 환경을 반영하여 지난 몇 년 동안 교외 지역에서 매우 강력한 성장을 보인 것은 의심의 여지가 없습니다”라고 말했습니다.

Tal은 도시 주택 가격이 완전히 감당할 수 없게 되었고 사람들은 수요 증가가 강력한 위성 지역으로 이주해야 할 것이라고 말했습니다.

Tal은 핵심 도시와 위성 도시 간의 가격 격차가 줄어들 것이라고 믿습니다.