27명의 온타리오 개발자가 파산! 많은 수의 구매자가 “피를 흘리며 양도”하고 “30만 달러 할인된 가격에 판매”합니다!
올해 들어 현재까지 온타리오주에서 파산한 개발업체는 최소 27곳으로, 이는 지난 몇 년간 온타리오주의 최고 수준을 넘어선 수치입니다.
전문가들은 이러한 급증으로 인해 수백 채의 주택이 위험에 처해 있으며, 사전 주택 구매자들은 평생 모은 돈을 날릴 위기에 처해 있다고 말합니다.
부동산 회사인 Legalclosing.ca의 변호사 마크 모리스는 “신축 주택 시장은 완전히 죽었다”고 말했습니다.
캐나다에서 가장 큰 파산 사건을 추적하는 데이터베이스인 Insolvency Insider에 따르면 온타리오 개발업체는 2023년에 18건, 2022년에 16건, 2021년에 19건, 2020년에 15건의 법정관리 사건을 제기했으며, 이는 “법원이 지정한 대형 법정관리 사건에 대한 법원법원이 지정한 대규모 법정관리 사건에 대한 보고서”에 근거한 수치입니다.”라고 Insolvency Insider의 편집자인 Dina Kovacevic이 말했습니다.
법원 명령은 법정관리인 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.
지난 몇 년 동안 주택 건설 산업에 균열이 나타나기 시작했습니다. StateView Homes는 수억 달러의 채무 불이행으로 인해 2023년 중반에 붕괴되어 수백 명의 주택 소유자가 발이 묶였습니다. Mizrahi Developments는 2023년 10월 법정 관리에 들어가 영(Yonge)과 블로어(Bloor) 거리에 있는 85층짜리 럭셔리 타워인 더 원(The One)의 미래가 불확실해졌습니다.
토론토의 Harris & Partners의 파산관재인인 조슈아 해리스는 “점점 더 많은 개발자와 건설업체가 법정관리로 들어가고 있으며, 이자율이 여전히 높고, 구매자가 계약을 체결하지 못하고, 자재 비용이 상승하면서 그 수는 계속 늘어날 것”이라고 말합니다.
전문가들은 불안정한 경제로 인해 건축업자들이 프로젝트를 완료하는 데 어려움을 겪고 있기 때문에 이러한 추세가 수년간 지속될 수 있다고 말합니다. 건설 및 자재 비용 상승, 노동력 부족, 높은 이자율로 인해 프로젝트에 큰 타격을 입혔으며 수십 명의 건설업체가 채권자에게 수백만 달러를 빚지고 있습니다.
“우리는 점점 더 많은 개발자와 건축업자가 인수되는 것을 보고 있으며, 이자율이 여전히 높고 구매자가 있기 때문에 거래를 성사시킬 수 없고 재료비 상승으로 인해 이 숫자는 계속 증가할 것입니다.”
“5년 전에는 건설 전 프로젝트를 구매하는 것이 흥미진진한 사업이었지만 지금은 사람들이 버티고 있습니다.”
건설비가 급등하다
대유행으로 인해 주택 건설 비용이 급증했습니다.
2017년 건물 건설 가격 지수 = 100
고민에 빠진 소비자
최근 해리스는 특이한 사건을 맡게 되었습니다.파산관재인으로서 빚을 갚는 데 어려움을 겪고 있는 사람들을 돕는 것이 그의 업무입니다.올해 6월, 한 고객이 6만 달러의 빚을 갚을 수 없어 파산 신청을 하겠다고 찾아왔습니다.
해리스는 그녀에게 어떤 자산을 가지고 있는지, 어떤 재산을 소유하고 있는지 물었습니다. 왜냐하면 그러한 자산은 종종 빚을 갚기 위해 매각되기 때문입니다. 그녀는 연립 주택에 보증금을 걸었지만 집은 아직 지어지지 않았다고 말했습니다.
“우리는 몇 가지 조사를 한 결과 개발자가 인수되었다는 사실을 알게 되었습니다”라고 Harris는 말했습니다. 이로 인해 그녀는 딜레마에 빠졌습니다.
이는 그녀의 자산이 기술적으로 판매할 수 있는 자산이 아니기 때문에 파산 신청을 할 수 없다는 것을 의미합니다. 왜냐하면 “관리 중인 물건을 누가 사겠습니까?”라고 Harris는 덧붙였습니다.
실제로 고객은 장기간 구매 계약을 체결하지 못할 수도 있습니다.
TDB Restructuring의 상무이사인 Bryan A. Tannenbaum은 건설 전 구매자와의 구매 및 판매 계약이 법정 관리 기간 동안 종료되는 경우가 많다고 말했습니다.
Tannenbaum은 건축업자들이 프로젝트 자금 조달에 사용된 대출금을 불이행할 때 주택 프로젝트가 관리권에 들어가는 경우가 많다고 말했습니다.
그는 대출 기관이 법원에 재산을 관리인의 관리에 맡기도록 신청할 수 있으며, 그 후 법원 명령을 통해 재산을 인수하고 관리하도록 임명되어 재산을 “있는 그대로” 판매하거나 판매할 수 있다고 덧붙였습니다. 또는 프로젝트를 완료하고 이를 채권자에게 이익과 수익으로 실현합니다.
Tannenbaum은 법정관리 하에 있는 부동산의 새로운 구매자들은 더 이상 수익성이 없고 파산한 건축업자가 계약금을 다 썼다는 이유로 기존 매매 계약을 종료하라는 법원 명령을 구하는 경우가 많다고 말했습니다.
“대부분의 경우 99%의 경우 구매 및 판매 계약이 불행하게도 종료됩니다. 프로젝트를 인수할 새로운 구매자는 이러한 계약에 대한 책임을 원하지 않습니다.” 그는 말했다.
건설 전 주택 구매자는 자유보유 주택 구입 여부에 따라 온타리오주의 새로운 주택 소비자 보호 기관인 Tarion에 보증금 일부 또는 전부의 환불을 신청할 수 있습니다.
구매자가 2018년 1월 1일 이후 구매 계약에 서명하는 경우 가격이 $600,000 이하인 주택은 최대 $60,000의 보증금 보호를 받을 수 있습니다. $600,000 이상 판매되는 주택에는 판매 가격의 10%(최대 $100,000)가 적용됩니다.
아파트 구입에 대한 보증금은 일반적으로 건축업자의 변호사에게 에스크로로 보관되며 이자를 없이 전액 반환해야 합니다. 그렇게 하지 않으면 Tarion은 최대 $20,000까지만 보장을 제공합니다.
Tannenbaum은 “이제 신규 개발자는 건설 전 주택 구매자에게 돌아가 해당 유닛을 재판매할 수 있지만 일반적으로 더 높은 가격을 청구합니다”라고 덧붙였습니다.
“궁극적으로 이 경우 건설 전 구매자는 집을 잃게 됩니다. 그것이 결과입니다.
긴급하게 필요한 물품의 공급 지연
인수된 프로젝트를 다른 개발자가 구입하더라도 해당 유닛이 건설될 것이라는 보장은 없습니다. 때로는 소유권이 여러 번 바뀌어 절실히 필요한 주택 공급이 수년씩 지연되는 경우도 있다고 전문가들은 말합니다.
Richmond Hill 인근 Oak Ridge에 위치한 72가구 타운하우스 프로젝트가 한 예입니다. 2022년 King Development는 연립주택을 판매하는 Ideal(BC) Development에서 Bostwick Cres 8, 10, 12, 14, 16, 18호와 Bond Cres 2, 6, 8호를 매입한 것으로 밝혀졌습니다. 온타리오 주에서 새 주택을 건설하거나 판매할 수 있는 허가가 없습니다.
King이 인수할 무렵에는 Ideal (BC) Developments가 건축 허가를 받지 못하여 프로젝트가 이미 지연되었습니다. 그 후 얼마 지나지 않아 King은 최대 채권자 2,250만 달러를 빚지고 6월에 법정 관리에 들어갔습니다.
현재 해당 부동산은 건설되지 않은 상태로 무성하게 자란 상태로 원래 부지를 구입한 지 4년이 지난 후에도 여전히 새로운 구매자를 기다리고 있습니다.
토론토 부동산 중개인이자 RARE Real Estate의 경제 연구 이사인 Daniel Foch는 “공급 격차가 커지고 있습니다”라고 말했습니다. “프로젝트가 구매자에서 구매자로 바뀌기 때문이 아니라 건설 전 환경이 너무 좋기 때문입니다. 가혹한 사전 판매 및 신규 건설 프로젝트가 점점 줄어들고 있습니다.”
신규주택판매 급락
건설 전 업계는 구매자를 찾는데 어려움을 겪어 시장이 약세를 보였습니다.
부동산 조사업체 어버네이션(Urbanation)의 보고서에 따르면, 건설 시작 전 선판매된 아파트 비율은 50% 미만으로 20여년 만에 최저 수준을 기록했다. 아파트 프로젝트는 최소 70%의 사전 판매가 이루어지지 않으면 건설을 시작할 수 없기 때문에 판매 감소로 인해 공급 파이프라인이 크게 둔화되었습니다.
몇 년 전 집을 구입하기로 합의했을 때보다 이자율이 훨씬 높아짐에 따라 점점 더 많은 구매자가 예금을 포기하고 부동산 거래를 완료할 수 없다고 부동산 변호사인 Morris는 말했습니다. – 건축이 시작되기 전에 원래 구입한 곳 – 주택 구입자가 주택 구입 계약의 권리와 의무를 다른 구매자에게 양도하는 법적 거래의 인수자도 적습니다. 포럼에는 ‘손실 이체’, ‘긴급 이체’에 대한 게시물이 많이 있습니다. 일부 구매자는 이체를 위해 보증금 300,000을 전액 지불했지만 도움이 되지 않았습니다.
현재의 건설 전 환경은 소비자 신뢰가 약해짐에 따라 재정적 압박에 직면한 개발자가 구매자를 찾는 데 어려움을 겪게 되어 법정 관리 절차에 더욱 취약해질 것임을 시사합니다.
“3~5년 안에 고층 건물의 쇠퇴는 재앙이 될 것입니다.”
신축의 미래
하지만 사태가 진정되더라도 조만간 정상으로 돌아갈 가능성은 낮습니다.
어려움을 겪고 있는 건설업체들에게 가장 가능성 있는 결과는 인수합병의 증가입니다. 개발 분야의 더 큰 기업들이 더 많은 부지를 흡수할 것이라고 Fauci는 말했습니다.
“경기 침체기에는 인수합병이 급증하는 경향이 있습니다. 대규모 개발자가 먼저 뛰어들어 소규모 개발자를 구제하고 창의적으로 거래를 구성합니다.”
Morris는 “우리는 5~10년 동안 자본 가치를 잃었기 때문에” 건설 전 시장은 향후 5~7년 동안 성장하지 않을 것이라고 말했습니다.
그는 “가격은 캐나다인의 소득과 동떨어져 있으며 사람들이 다시 구매하기 전에 가격이 크게 하락해야 할 정도로 궤도에서 벗어났습니다”라고 말했습니다.