이 글에서는 캐나다 주택 부동산 최대 시장인 광역 토론토 지역을 사례로 사용하는데, 이는 해당 지역의 상황이 매우 대표적이기 때문입니다.

토론토 광역권 옥빌에서 30년 넘게 부동산 업계에 몸담아 온 부동산 중개인 댄 쿠퍼에게 현재 토론토의 주택 시장은 1990년대 주택 시장 붕괴를 떠올리게 합니다.

그는 “현재 상황이 과거 경기 침체기와 매우 유사하다고 생각한다”며 “당시 시장은 불황에 빠졌고, 주택 가격은 약 6년 동안 하락했다. 지금도 거의 4년 동안 하락세가 이어지고 있는데… 기본적으로 우리는 후퇴하고 있는 셈”이라고 말했다.

전문가들은 대부분 지역의 주택 시장이 반등하려면 지속적이고 확실한 호재가 있어야 하지만, 단기적으로는 그러한 상황이 발생하기 어려울 것이라고 말합니다.

이는 2026년이 방금 지나간 격동의 한 해보다 크게 나아지지 않을 것임을 의미합니다. 미국의 관세를 둘러싼 불확실성, 제조업 및 자동차 산업의 해고 위험, 그리고 인공지능이 고용 시장에 미칠 잠재적 영향은 모두 소비자 신뢰를 계속해서 저해하고 있습니다.

캐나다 최대 부동산 회사 두 곳인 로열 르페이지와 리맥스 캐나다는 모두 광역 토론토 지역의 주택 가격이 2026년 말까지 계속 하락할 것으로 예측하고 있습니다.

이러한 예측은 항상 “시장 활성화”에 집중해 온 부동산 중개 회사들에게는 극히 드문 일이며, 현재 부동산 시장의 암울한 상황을 강조하는 데 그치고 있습니다.

전문가들은 2022년 최고가에 상당한 “인위적인 거품”이 존재했기 때문에 주택 가격 하락은 불가피한 결과였다고 보고 있습니다. 현재의 경제 환경은 최대 6년간의 가격 상승분을 상쇄할 수 있습니다.

고용 압박으로 신뢰도가 하락하면서 변동금리가 더 크게 인하될 가능성은 낮고, 고정금리는 오히려 상승하여 구매력이 더욱 약화될 수 있습니다.

동시에 판매자들은 매우 치열한 경쟁에 직면해 있습니다. 아파트 시장의 억눌렸던 공급이 계속해서 풀려나고 있으며, 단독주택 공급조차 수요를 초과하여 가격에 지속적인 하락 압력을 가하고 있습니다.

쿠퍼는 내년에 주택 가격이 팬데믹 이전 또는 팬데믹 초기 수준으로 돌아갈 가능성이 높다고 예측합니다.

“봄에 시장 상황이 개선되지 않으면 주택 가격이 2020년 수준으로 돌아갈 수 있습니다.”라고 그는 말했다.

“1990년대 모습 그대로인” 집을 파는 것

댄 쿠퍼 그룹의 CEO인 쿠퍼는 현재 매도 고객들에게 1990년대에 했던 것과 거의 똑같은 조언을 하고 있습니다.

“주택 가격이 하락하는 시장 상황에서 집을 팔 계획이 있는 사람들은 새해에 매물을 내놓고 봄이 오기 전에 팔도록 노력해야 합니다. 가격이 계속 떨어질 가능성이 높기 때문입니다.”

토론토가 구매자 우위 시장으로 변모함에 따라 구매자들은 지난 2년간 경쟁 감소와 크게 낮아진 대출 금리를 활용할 수 있습니다.

주택 가격은 계속 하락할 것이다.

로열 르페이지는 광역 토론토 지역의 주택 가격이 2026년 말까지 4.5% 하락할 것으로 예측합니다.

RE/MAX 캐나다는 평균 주택 가격이 3.5% 하락하여 100만 달러를 조금 넘는 수준까지 떨어질 것으로 예측합니다.

하지만 쿠퍼를 포함한 일부 업계 관계자들은 하락세가 훨씬 더 클 수 있다고 보고 있습니다.

2020년 수준인 약 93만 캐나다 달러로 돌아가려면 주택 가격이 8% 이상 하락해야 하며, 그렇게 되면 전체 하락률은 30%를 넘어서게 되어 일부에서는 이를 “주택 시장 붕괴”라고 부릅니다.

쿠퍼는 “경기 침체기”에도 봄철에는 거래가 가장 활발한 시기이기 때문에 수요가 급증하는 경향이 있다고 밝혔습니다.

RE/MAX는 내년 판매량이 5% 소폭 증가할 것으로 예상하지만, RE/MAX Realtron Realty Inc.의 최고운영책임자(COO)인 캐머런 포브스는 2025년 판매 부진으로 인한 재고 과잉 때문에 가격 반등을 뒷받침할 시장 상황이 여전히 불충분하다고 지적합니다.

그는 “시장에 매물이 많아 구매자들은 다양한 선택권을 갖고 있다”며 “수요는 낮은 반면 전체 공급은 증가했다”고 말했다.

소비자 신뢰도가 가장 큰 걸림돌이 되었습니다.

옥스포드 이코노믹스 캐나다의 경제 부문 책임자인 토니 스틸로는 경제 불확실성이 주택 시장을 위축시키는 가장 큰 요인이라고 말했습니다.

“무역 전쟁으로 인한 고용 불안 때문에 캐나다 주택 시장은 내년에도 불안정한 상태를 유지할 가능성이 높습니다.”

그는 고용 시장 침체와 인구 증가 둔화가 수요를 억제하고 공급 과잉을 유지하여 주택 가격을 더욱 하락시킬 것이라고 덧붙였다. 이는 판매자들이 구매자를 찾는 데 도움이 되고 궁극적으로 거래량을 건전한 수준으로 되돌릴 것이다.

옥스포드 이코노믹스는 정부의 경기 부양 정책, 금리 인하, 그리고 USMCA 재협상에 따른 관세 인하에 힘입어 2026년 하반기에 경제 성장률이 반등할 가능성이 높다고 예측합니다.

경제 환경이 진정으로 개선될 때 비로소 구매자와 판매자 모두 시장에 더욱 적극적으로 참여할 것입니다.

아파트 “붕괴” 사태가 계속되고 있습니다.

로열 르페이지는 팬데믹 기간 동안의 선분양 붐으로 인한 사상 최대 규모의 공급 과잉 때문에 광역 토론토 지역의 아파트 가격이 추가로 6.5% 하락할 것으로 예측합니다.

새로 공급된 물량은 주로 소형 원룸 아파트와 스튜디오로 구성되어 있으며, 이는 저금리 시대에 투자자들에게 높은 인기를 끌었던 유형입니다. 그러나 2022년 3월 금리 인상 이후 금리 상승과 임대료 하락으로 투자자들이 시장에서 대거 철수하면서 이러한 소형 주택들은 더 이상 실거주 목적의 구매자들의 수요를 충족시키지 못하고 있습니다.

인공지능 기반 부동산 플랫폼인 Valery.ca의 최고 부동산 책임자 다니엘 포흐는 “상황이 개선되려면 최소 1년은 더 걸릴 것”이라며, “현재 선분양 구매자 중 약 22%가 거래를 완료하지 못하고 있다”고 말했다. 정상적인 시장 상황에서는 이 수치가 보통 5~10%에 불과하다.

하지만 많은 사람들이 팬데믹이 한창일 때, 그리고 저금리 환경 속에서 선분양 아파트를 구매했고, 심지어 여러 채를 동시에 구매한 사람들도 있었습니다. 아파트는 일반적으로 완공까지 약 5년이 걸리기 때문에, 입주 시점에는 금리가 크게 상승하여 주택담보대출 유지 비용이 감당하기 어려워집니다.

아직 건설을 시작하지 않은 개발업체들은 특히 캐나다 주택 모기지 공사(CMHC)로부터 우대 금융을 받을 수 있다면, 임대 전용 건물 건설에 계속해서 집중할 것으로 예상됩니다.

포흐는 “내년에는 기업 인수, 채무 불이행, 강제 매각이 더 많이 발생할 것”이라며 “시장은 2026년 말경 바닥을 칠 것”이라고 말했다.

금리는 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

캐나다 중앙은행은 2024년 6월 이후 금리를 9차례 인하했으며, 기준금리는 2024년 10월 최고치인 5%에서 2.25%까지 떨어졌습니다.

12월 10일, 중앙은행은 기준금리를 동결했습니다. 주택담보대출 전문업체 Ratehub.ca의 페넬로페 그레이엄은 이 수준이 2026년 대부분 기간 동안 유지될 가능성이 높다고 말했습니다.

“중앙은행은 이미 기준금리를 상당히 인하하여 팬데믹 이후 고물가 시기에 금리 인상 압력을 완화했습니다.”라고 그녀는 말했다.

변동금리와 관련하여 현재 최저 5년 만기 주택담보대출 금리는 약 3.45%이며, 연중 안정적으로 유지될 것으로 예상되어 “매력적인 선택지”로 여겨집니다.

고정금리는 예측하기가 훨씬 더 어렵습니다. 채권 수익률 변동으로 인해 향후 몇 달 동안 수익률이 3% 이상을 유지할 경우 고정금리도 상승 압력을 받을 수 있습니다. 현재 가장 좋은 5년 만기 고정금리는 3% 후반대입니다.

그럼에도 불구하고, 여전히 약 80%의 소비자들이 불확실한 환경에 대처하기 위해 고정 금리를 선택하고 있지만, 변동 금리에 대해 문의하는 사람들의 수도 증가하고 있습니다.

“이번 부동산 경기 침체는 수년간 지속될 수 있습니다.”

전반적으로 경제적 불확실성은 구매자와 판매자 모두에게 가장 큰 우려 사항이며, 단기적으로 개선될 가능성은 낮습니다.

쿠퍼는 “1980년대 후반과 1990년대의 주택 시장 침체는 12년 동안 지속됐다”며 “주택 가격이 최고치를 회복한 것은 2000년대 초반이었다”고 말했다.