온타리오주 부동산 주택 시장이 혼란에 빠졌습니다. 신규 주택 구매자의 4/5가 투자자이며, 기존 주택 구매자들은 거주할 곳을 찾지 못하고 있습니다!
캐나다 부동산 투자자들은 가장 과감한 가정을 뛰어넘을 정도로 문제가 될 수 있다.
캐나다통계청 산하 캐나다주택통계프로그램(CHSP)의 신규 자료에 따르면, 2023년 투자자들은 대부분의 주에서 총 주택 재고의 더 큰 비중을 차지했다. 이는 놀랍지 않지만, 이 수치를 뒷받침하는 수학적 계산은 상당히 놀랍다: 투자자들은 신규 주택 소유자 4명 중 3명을 차지해야 한다. 이 결과를 주도한 것은 온타리오주로, 투자자들이 순증가의 84%를 차지했다.
한계 구매자들이 부동산 가격에 미치는 영향
데이터를 자세히 살펴보기 전에, “한계 영향”이 무엇인지 모두가 이해할 수 있도록 잠시 다른 이야기를 해보겠습니다. 한계 구매자란 시장 가격을 능가하기 위해 어떤 가격이라도 기꺼이 지불할 의향이 있는 개인이나 기관을 말합니다. 이들은 단순히 다른 사람들보다 높은 가격을 제시하는 데 그치지 않고, 유사 거래를 통해 전체 시장의 흐름을 좌우합니다. 이러한 구매자는 시장에서 차지하는 비율은 작지만, 그 영향력은 매우 큽니다.
이 문제는 “비이성적 과열”로 인해 더욱 악화됩니다. 투자자들은 거주할 목적으로 집을 사는 것이 아니라, 임대 수익을 통해 투자금을 회수할 수 있을 것이라는 기대감으로 집을 구매합니다. 토론토에서는 이러한 방식이 통하지 않아 시스템적 위험을 초래하고 있습니다. 부디 캐나다의 다른 지역에서는 이러한 문제가 발생하지 않기를 바랍니다.
한계 영향은 자금 세탁이 부동산, 특히 브리티시컬럼비아와 온타리오 주에 불균형적으로 큰 영향을 미치는 이유이기도 합니다.
캐나다 부동산 투자자들이 시장을 장악하고 있으며, 온타리오주 신규 주택 구매자의 80% 이상을 차지하고 있습니다.
흔히 투자자들이 전체 주택 재고의 20~25% 정도를 소유하고 있다고 하지만, 이는 한계 수요의 영향을 간과한 것입니다. 2022년과 2023년 사이의 소유권 변화(소위 “한계 수요”)를 살펴보면 완전히 다른 양상을 볼 수 있습니다. 보고 대상 5개 주(온타리오, 브리티시컬럼비아, 노바스코샤, 뉴브런즈윅, 프린스에드워드아일랜드)에서 주택 소유자는 순증가분 70,020명이었습니다. 이 중 투자자가 소유한 주택은 50,750채로, 순증가분의 약 72.5%를 차지했습니다. 즉, 순주택 소유자 10명당 7명 이상이 투자자였다는 뜻입니다.
온타리오주에서는 이 수치가 상당히 부풀려져 있는데, 2023년 온타리오주 주택 순증가분의 84.4%가 투자자에 의해 이루어졌기 때문입니다. 이는 온타리오주에 있어 매우 극적인 변화입니다. 투자자들이 전체 부동산의 21.7%만을 보유하고 있음에도 불구하고, 순 소유권 변동을 보면 2023년 신규 주택 소유자의 4분의 5 이상이 투자자였던 것입니다. 인구 규모가 가장 큰 온타리오주의 이러한 현상은 전국적인 상황을 왜곡하여 다른 주에서 발생하는 심각한 문제들이 상대적으로 사소하게 보이도록 만듭니다. 하지만 실제로는 다른 주에서도 주택 시장 문제는 여전히 매우 위험한 수준입니다.
“이 총계는 온타리오주의 수치 때문에 상당히 부풀려진 것입니다. 온타리오주에서는 2023년 주택 소유자 순증가분의 84.4%가 투자자에 의해 발생했습니다.”
브리티시컬럼비아주가 좋은 예입니다. 투자자들이 순 소유권 변동의 거의 3분의 2(63.6%)를 차지하는데, 이는 이 비교에서는 작아 보이고 전국 평균보다도 낮습니다. 하지만 여전히 절반을 넘고, 투자자가 소유한 전체 부동산 비율(33.1%)의 거의 두 배에 달합니다. 이는 문제가 되는 비율이며, 온타리오주에 비하면 그 정도는 덜하지만 심각한 수준입니다.
캐나다 부동산 투자자들이 전체 주택 재고에서 차지하는 비율
온타리오주에서 한계 영향이 더 크지만, 이는 주로 소규모 시장이 포화 상태에 가까워지고 있기 때문입니다. 전체적으로 투자자는 719만 건의 부동산 기록 중 25.5%를 차지합니다. 그러나 온타리오주는 이 평균보다 낮은 유일한 주입니다. 데이터가 있는 나머지 주들의 투자자 비율은 31.4%에서 34.3% 사이입니다. 이들 주는 더 저렴한 주택을 제공하지만, 자가 거주자의 비율은 전통적으로 더 낮습니다. 이는 경제적 다양성이 낮은 지역에서 흔히 나타나는 현상입니다.
정책 입안자들은 투자자들의 소유권을 절대적인 수치로 제시하는 것을 좋아합니다. 투자자들이 전체 시장의 20~25%를 보유하고 있다는 것은 시장의 75%가 자가 소유이며 모든 것이 괜찮다는 것을 암시합니다. 그러나 이러한 관점은 시장의 “한계”에서 가격을 결정하고 시장을 형성하는 사람들, 그리고 누가 소외되는지를 간과합니다. 거품이 막을 수 없고 결국 터질 수밖에 없는 이유 중 하나는 바로 이것입니다. 75%의 사람들이 이러한 구조에서 이익을 얻는다면 나머지 25%는 큰 피해를 입게 됩니다. 사람들은 이러한 혜택이 단기적이라는 사실을 쉽게 깨닫지 못하는데, 그 이유는 그 25%가 주로 젊은 가족들에게 집중되어 있기 때문입니다. 구조적 기반을 무시하면 당장은 더 많은 돈을 벌 수 있을지 모르지만, 궁극적인 실패는 단기적인 이익보다 훨씬 더 큰 재앙을 초래할 수 있습니다.
이 문제는 추상적으로 보일 수 있지만, 그 영향은 절대적으로 현실적입니다. 캐나다가 주택을 투자 수단으로 과도하게 의존하는 것은 생산성을 저해하는 주요 요인이며, 이는 삶의 질과 경쟁력에 매우 중요합니다. 또한, 투자자들이 가격 조정에 영향을 받는 단기 구매자들에 집중되어 있기 때문에 납세자들에게 상당한 위험을 초래합니다. 따라서 이들은 수요 지원 정책의 주요 수혜자가 되는데, 이러한 정책들은 종종 납세자 자금으로 운영되며 투자자 위험을 단기간에 손실을 감당할 수 있는 젊은 주택 소유자에게 전가하도록 설계되었습니다.
