캐나다 주택금융공사(CMHC)의 최신 보고서에 따르면 광역 토론토 지역 콘도미니엄 시장은 1990년대 초 주택 시장 붕괴 당시와 유사한 속도로 가격 하락을 경험하고 있습니다.

그러나 CMHC는 현재의 시장 구조와 제도적 환경이 30여 년 전과는 매우 다르며, 인구 증가와 이민 증가로 인해 당시와 같은 장기 침체가 반복될 가능성은 낮다고 밝혔습니다.

토론토 스타에 따르면, CMHC는 토론토의 8월 주택 매매 데이터가 발표되자마자 보고서를 발표했습니다. 광역 토론토 지역에서는 단 300채의 신규 주택이 판매되었는데, 이는 작년 같은 기간 대비 42% 감소한 수치입니다. 이 300채의 신규 주택 중 콘도나 듀플렉스는 118채에 불과했고, 나머지 182채는 단독 주택이었습니다. 신규 콘도는 53채만 판매되었습니다.

이 황량한 풍경은 1990년대 토론토가 겪었던 부동산 불황을 쉽게 떠올리게 합니다.

그러나 CMHC는 보고서에서 토론토 광역권의 콘도 가격 하락세가 1990년대 초반 주택 시장 붕괴 때와 비슷하지만, 그 해의 실수는 반복되지 않을 것이라고 밝혔습니다.

CMHC 보고서는 토론토 콘도 가격이 최근 몇 분기 동안 크게 약세를 보였지만, 이러한 조정은 오래 지속되지는 않을 것으로 예상되며, 향후 여러 분기에 걸쳐 점진적인 회복세를 보일 것으로 예상된다고 밝혔습니다. 이는 1990년대 주택 가격이 7년간 하락하여 많은 가구가 마이너스 자산에 노출되고, 은행과 개발업체에 심각한 타격을 입히며 지역 경제 전체를 침체시켰던 상황과는 극명한 대조를 이룹니다.

1990년대 초, 캐나다는 심각한 경기 침체를 겪고 있었습니다. 높은 금리와 실업률이 주택 시장에 악영향을 미쳤습니다. 광역 토론토 지역의 과잉 건설은 공급 과잉을 심화시켜 콘도미니엄과 단독 주택 가격 모두 하락으로 이어졌습니다. 통계에 따르면 1990년에서 1996년 사이 광역 토론토 지역의 평균 주택 가격은 25% 이상 하락했습니다. 많은 주택 소유주들이 미상환 주택담보대출 잔액보다 훨씬 낮은 시장 가치에 직면하여 집을 팔거나 심지어 압류까지 당했습니다.

금융 기관들 또한 대출 연체와 부동산 개발 사업 중단으로 압박을 받았고, 개발사들은 엄청난 재고를 안게 되었습니다. 팔리지 않은 아파트와 빈 사무실 건물들이 도시 스카이라인의 “미완성된 풍경”을 이루면서, 토론토 시민들은 여전히 ​​불안에 떨고 있습니다.

CMHC는 최근 분석에서 오늘날의 경제 및 제도적 환경이 1990년대와 크게 다르다는 점을 강조했습니다. 첫째, 캐나다 경제는 더욱 다각화되고 안정적이며, 고용 구조도 더욱 건전해졌고, 더 이상 과거처럼 일부 부문에 의존하지 않습니다. 둘째, 2008년 금융 위기 이후 모기지 스트레스 테스트를 포함한 대출 규제가 점진적으로 강화되면서 주택 구매자에 대한 감시가 강화되어 채무 불이행 위험이 감소했습니다.

또한, 은행들은 신규 아파트 프로젝트에 대해 더 높은 분양률을 요구하는데, 이는 개발사들이 착공 전에 충분한 매수자를 확보할 수 있도록 하기 위함입니다. 당시 이러한 시스템은 불완전했고, 대량의 투기적 건설로 인해 시장이 침체되는 결과를 초래했습니다.

핵심적인 차이점은 수요와 공급 구조에 있습니다. 투기적 과잉 건설로 주택 공급 과잉이 발생했던 지난번 주요 시장 침체기와는 달리, 이제는 주택 부족이 중요한 요인입니다. 인구 증가, 이민 증가, 그리고 토지 개발 제한으로 인해 주택 부족이 시장을 지탱하는 핵심 요인으로 작용하고 있습니다.

CMHC는 단기적으로 시장이 여전히 압박을 받겠지만, 최근 아파트 건설이 급격히 감소하고 2026년 이후 소수의 신규 주택이 공급될 것으로 예상됨에 따라 시장이 점차 균형을 회복하는 데 도움이 될 것이라고 경고했습니다. 전반적으로 이번 시장 조정은 1990년대 7년간 지속된 “겨울”보다 훨씬 짧게 지속될 것으로 예상됩니다.

그러나 CMHC는 금리 정책, 경제 성장률, 그리고 이민 수요의 변화가 시장의 회복력에 여전히 영향을 미칠 수 있다고 경고했습니다. 주택 가격이 또다시 큰 폭락을 겪을 가능성은 낮지만, 매수자와 투자자는 여전히 신중한 접근이 필요합니다.