0.5% 인상! 캐나다 6대 은행이 주택담보대출 금리를 일괄적으로 인상했습니다! 주택 소유자들은 매달 훨씬 더 많은 금액을 지불해야 할 것입니다…
올가을/겨울 또는 내년 초에 주택담보대출 만기가 도래하는 캐나다 주택 소유주들에게 매우 이례적이고 우려스러운 신호가 나타났습니다. 바로 8월에 볼 수 있었던 저금리가 완전히 사라졌다는 것입니다.
지난 한 달여 동안 캐나다 주요 상업은행 6곳(RBC, TD 은행, BMO, CIBC, 스코샤뱅크, 내셔널 뱅크)이 모두 고정 주택담보대출 금리를 인상했으며, 가장 큰 폭의 인상은 0.5%포인트(50bp)에 달했습니다!
01. 중앙은행이 금리를 동결하고 있는데, 시중은행들이 자체적으로 금리를 인상하는 이유는 무엇인가요?
많은 주택 소유자들이 흔히 오해하는 것이 있는데, 바로 고정 금리 모기지가 중앙은행의 기준 금리에 전적으로 좌우된다는 것입니다.
실제로 고정 주택담보대출 금리는 “캐나다 국채 수익률” 추세를 밀접하게 따릅니다.
* 채권 시장 매도세 촉발: 최근 중동 정세의 급격한 변화와 같은 지정학적 위기로 인해 국제 유가가 급등하고 글로벌 인플레이션에 대한 우려가 다시 커지면서 금융 시장에서 새로운 채권 매도세가 나타나고 있습니다.
* 5년 만기 국채 수익률 급등: 10월 초, 캐나다 5년 만기 국채 수익률이 약 3.62%까지 상승했습니다. (참고: 매도세가 수익률 급등을 초래하는 이유는 무엇일까요? 금융 시장에서 채권 매도량이 많을수록 시장 가격은 낮아지고, 그에 따른 수익률/차입 비용은 높아집니다.)
* 자금 조달 비용 증가: 시중 은행의 경우 채권 시장에서 자금을 조달하는 비용이 더 비싸졌습니다. 따라서 중앙은행이 금리를 인상하지 않더라도 은행은 고정 주택담보대출 금리를 크게 인상하여 그 비용을 소비자에게 전가해야 합니다.
현재 시장은 10월 28일에 발표될 중앙은행의 최신 금리 결정에 큰 관심을 기울이고 있습니다. 인플레이션 재발 가능성으로 인해 향후 금리 방향이 불확실해지고 있습니다.
02. 주요 은행 금리 조정 현황: 9월 이후 최대 인상폭인 50bp(베이시스 포인트) 상승!
주택담보대출 정보 웹사이트인 캐나디안 모기지 트렌드(CMT)의 통계에 따르면, 6대 주요 은행들은 이번 금리 인상 과정에서 매우 적극적인 모습을 보였습니다.
* RBC와 TD(주도적): 9월 초부터 이들 은행은 다양한 만기의 고정금리를 40~50bp 인상하며 금리 인상을 주도해 왔습니다. 또한 RBC는 신규 발행 5년 변동금리 상품의 할인율을 조용히 인하했습니다.
* CIBC: 이에 따라 CIBC도 대부분의 만기 상품에 대한 고정 금리를 약 20bp 인상했습니다.
* BMO와 스코샤뱅크: BMO는 특별 3년 고정 금리를 4.94%로, 일반 5년 고정 금리를 5.14%로 인상했습니다. 스코샤뱅크 또한 2년 고정 금리를 5.14%로 인상했습니다.
03. 계산해 봅시다. 0.5% 인상은 실제로 얼마나 더 많은 비용을 발생시킬까요?
0.5%포인트 인상은 작아 보일 수 있지만, 수십만 캐나다 달러에 달하는 주택담보대출 원금에 적용될 경우 그 영향은 매우 큽니다.
현재 주택담보대출 잔액이 40만 캐나다 달러이고, 남은 상환 기간이 22년이라고 가정해 보겠습니다.
* 이자율이 4.64%일 경우 월 납입금은 약 2,411 캐나다 달러가 됩니다.
* 금리가 5.14%로 상승할 경우(0.5% 인상): 월 납입금은 약 2,521 캐나다 달러로 증가합니다!
즉, 매달 110캐나다달러를 추가로 지불해야 한다는 뜻입니다! 5년 계약 기간 동안 이 금액은 은행에 지불하는 이자만으로 약 6,600캐나다달러(거의 7,000미국달러)에 달하게 됩니다!
04. 갱신 경고: 통지서만 기다리지 마세요. 이 5가지 핵심 단계를 따르면 갱신을 미룰 수 있습니다!
주택담보대출 만료 시 많은 사람들이 저지르는 가장 흔한 실수 중 하나는 “기존 은행에서 보낸 갱신 통지서에 순순히 서명하는 것”입니다. 공인재무분석사(CFA)인 크리스토퍼 리우는 다음과 같이 경고합니다. 법적으로 은행은 21일 전에 통지서를 보내야 하지만, 이는 결코 충분한 준비 시간이 아닙니다!
금리 인상 물결 속에서 자산을 보호하고 싶다면 다음 전략들을 즉시 실행하십시오.
1. 4개월 전에 금리를 확정하세요: 주택담보대출 상환일이 120일 이내라면 지금 바로 은행이나 대출 중개인에게 연락하여 금리 확정을 신청하세요. 이렇게 하면 향후 몇 주 동안 금리가 계속 오르더라도 현재의 비교적 낮은 금리를 유지할 수 있습니다.
2. 주택담보대출 양도 시 “스트레스 테스트 폐지” 정책을 활용하세요: 금융기관감독청(OSFI)은 이미 무보험 주택담보대출 양도에 대한 스트레스 테스트를 폐지했습니다. 더 낮은 금리와 더 나은 조건으로 다른 은행으로 옮기고 싶다면, 진입 장벽이 크게 낮아졌습니다!
3. “자동 갱신 함정”에 주의하세요: 기존 은행에서 보내는 갱신 안내를 무시하면, 계약 만료 후 은행이 자동으로 불리한 조건으로 계약을 갱신할 수 있습니다. 안내문의 모든 내용을 꼼꼼히 읽어보세요.
4. 여러 모기지 중개업체의 금리를 비교하세요: 6대 주요 은행에서 발표한 금리만 보지 마세요. 모기지 중개업체는 독립 금융기관이나 제휴사를 통해 더 경쟁력 있는 금리를 제공할 수 있는 경우가 많습니다.
5. 대출 조건을 유연하게 선택하세요: 높은 금리 시대에는 전통적인 5년 고정금리에만 얽매이지 마세요. 2년, 3년 고정금리 또는 변동금리의 비용 효율성과 할인 혜택은 계속 변하고 있으므로, 본인의 현금 흐름을 바탕으로 종합적인 평가를 해야 합니다.
최근 금리 인상 움직임부터 채권 시장의 급격한 변동에 이르기까지, 올겨울과 봄에 주택담보대출을 갱신하는 캐나다 주택 소유주들은 또 다른 재정적 어려움에 직면하고 있습니다. 급변하는 금리 환경 속에서, 적극적으로 금리를 비교하고 미리 금리를 확정하는 것이 주택담보대출에서 손해를 보지 않는 유일한 지름길입니다.
