변동금리 주택담보대출 차용자들은 중앙은행의 기준금리 인상에 영향을 받을 것입니다. 하지만 진짜 문제는 미래의 주택담보대출 금리가 변동되지 않도록 하기 위해 얼마를 지불할 의향이 있느냐는 것입니다. 다시 말해, “보험”을 사고 싶으신가요?

이는 상당한 비용 부담입니다. 게다가 캐나다 중앙은행이 기준금리를 2.5%로 인상하면서 대부분의 은행 우대금리도 4.7%까지 상승해 이 문제는 더욱 심각해졌습니다.

캐나다 모기지 서비스 회사의 브로커 겸 이사인 닐 드레폴은 “많은 사람들이 다가오는 모기지 갱신 때문에 불안해하며 어떻게 해야 할지 모르고 있다”고 말했다.

현재 많은 주택담보대출 차입자들이 대출 갱신 주기의 막바지에 접어들고 있습니다. 이들은 시장 금리가 최저 수준이었을 때 초저금리를 확보하는 데 성공했으며, 일부는 5년 만기 주택담보대출 금리를 2% 미만으로 책정하기도 했습니다. 당초 2025년과 2026년에 캐나다 주택담보대출 차입자의 약 60%가 대출을 갱신할 것으로 예상되었으며, 이 중 약 3분의 1은 갱신 시 더 높은 금리에 직면할 것으로 전망되었습니다.

하지만 드레벨스에 따르면, 각종 할인 및 인센티브를 고려했을 때 5년 만기 변동금리 주택담보대출의 평균 금리는 현재 약 3.5% 수준입니다. 이러한 주택담보대출 금리는 캐나다 중앙은행의 금리 인하 또는 인상에 따라 변동합니다.

캐나다 중앙은행은 보도자료를 통해 “향후 정책금리를 추가로 인상해야 할 수도 있다”고 밝혔습니다. 이 발표는 변동금리 주택담보대출을 고려하는 사람들을 더욱 불안하게 만들 것입니다.

그렇다면 금리 변동에 대한 걱정 없이 마음 편하게 생활할 수 있도록 5년 고정금리 주택담보대출을 선택하시겠습니까?

캐나다 주택 모기지 공사(CMHC)가 보증하는 고비율 모기지(즉, 계약금 비율이 20% 미만인 모기지)의 경우, 5년 고정 금리는 최대 4.8%까지 올라갈 수 있습니다.

“상황이 점점 악화되고 있습니다.”라고 드레팔이 말했다.

일반적으로 계약금으로 20% 미만을 지불하는 사람들은 더 나은 주택담보대출 금리를 받을 수 있지만, 차용자의 채무 불이행으로 인한 손실로부터 대출기관을 보호하기 위해 상당한 채무 불이행 보험료를 지불해야 합니다.

드레팔은 “두 금리 차이가 1%포인트 이상이면 사실상 한 가지 선택지를 고수하면서 원래라면 지불하지 않아도 될 추가 비용을 내야 합니다. 제 생각에는 왜 굳이 그 추가 비용을 내야 할까요?”라고 말했습니다.

캐나다 주택 모기지 공사(CMHC) 부수석 경제학자인 알레드 아브 로워스는 장기 금리가 상승함에 따라 캐나다인들이 가능한 한 가장 낮은 금리를 얻기 위해 단기 모기지로 전환하거나 변동 금리 모기지를 선택하고 있다고 말했습니다.

그는 “많은 캐나다인들의 첫 반응은 ‘어떻게 하면 월 납부액을 최소 금액으로 줄일 수 있을까?’일 것이라고 생각합니다.”라고 말했습니다.

최근 추세는 캐나다인들이 고정금리 주택담보대출을 포기하는 경우가 점점 늘어나고 있다는 것입니다. 캐나다주택공사(CMHC)의 올해 1분기 최신 자료에 따르면, 신규로 발행된 보증 주택담보대출 중 5년 고정금리를 선택한 비율은 35%를 조금 넘는 수준에 불과했습니다. 변동금리 주택담보대출은 전체 시장의 약 3분의 1을 차지하며, 3년 이하의 고정금리 주택담보대출은 거의 30%를 차지합니다.

저는 고정 금리를 일종의 보험으로 보고 있으며, CMHC의 이코노미스트도 같은 견해를 가지고 있습니다.

그는 “현재 상당한 위험이 존재한다”고 말했다.

보험 상품을 구매할 때 고려해야 할 질문은 다음과 같습니다. 어느 정도의 보장 범위를 원하십니까? 그리고 그 보장 범위의 가치는 어느 정도라고 생각하십니까? 어떤 사람들은 연장 보증 서비스를 매우 유용하게 생각하는 반면, 어떤 사람들은 돈 낭비라고 생각하고 차라리 스스로 위험을 감수하는 편을 택합니다.

위험을 감수하려는 사람의 극단적인 예로 제 친구 이지를 들 수 있습니다.

우리는 하키 경기를 보러 버팔로에 자주 차를 몰고 가는데, 그는 경기장 근처에 있는 “무료 주차장”이라고 부르는 곳에 꼭 주차해야 한다고 고집합니다. 차가 견인되지 않는 한 정말 무료입니다.

지난 몇 년 동안 이지는 아무 문제 없이 그곳에 15번 정도 주차했었어요. 그때마다 저는 정식 주차장에 주차하라고 돈을 내라고 했지만, 이지는 듣지 않았죠. 그러다 작년 어느 날, 경기를 보고 나온 이지가 차 바퀴가 잠겨버린 걸 발견했어요. 저는 너무 놀랐지만, 이지는 아마 심장이 조금도 두근거리지 않았을 거예요.

바퀴 잠금장치에는 안내문이 붙어 있었는데, 거기에 적힌 번호로 전화하면 80캐나다달러의 요금을 받고 잠금장치를 풀어준다는 내용이었다. 약 90분 후 견인차 기사가 도착했고, 이지는 80캐나다달러를 지불했다. 그러자 바퀴 잠금장치가 제거되었다.

드디어 바퀴 잠금장치가 풀린 것을 확인하고 안도의 한숨을 쉬었습니다. 이제 더 이상 하룻밤 묵을 호텔을 찾아 헤맬 필요가 없었으니까요. 그래서 그에게 “봐, 내가 주차비를 내야 한다고 했잖아!”라고 말했습니다.

하지만 이지는 여전히 자신이 옳다고 믿었다. 그는 수년 동안 무료 주차장에 주차해 왔고, 방금 지불한 80달러를 포함해도 최소 200달러는 절약한 셈이라고 주장했다. 심지어 그 지역에서 오도가도 못하게 되어 밤을 새우게 될 위험까지 고려했다고 했다. 그리고 그에게는 나름의 이유가 있었다.

제가 하고 싶은 말은 모든 사람이 자신의 위험 감수 수준에 따라 위험을 평가해야 한다는 것입니다. 저는 차가 견인되는 것에 대한 위험 감수 수준이 매우 낮지만, 주택 담보 대출이나 투자에 대해서는 더 높은 위험 감수 수준을 가질 수도 있습니다. (물론, 이런 사고방식이 좀 앞뒤가 안 맞는다는 건 인정합니다.)

“5년 고정 금리를 선택하는 것은 안정성을 확보하는 것입니다.”라고 트라이델타 프라이빗 웰스의 사장인 테드 레흐트샤펜은 말했습니다. “어떤 사람들에게 집은 인생에서 가장 큰 지출 중 하나이기 때문에 그러한 안정성은 매우 중요합니다.”

하지만 이는 향후 상황 전개에 크게 좌우됩니다. 과거 데이터에 따르면 변동금리가 80~90%의 확률로 더 나은 성과를 보였습니다. 그러나 라이히샤핀은 핵심 질문은 “얼마나 더 나은가, 그리고 얼마나 더 나쁜가”라는 점이라고 지적합니다.

그는 덧붙여 “대부분의 사람들은 약간의 추가 비용을 감당할 수 있지만, 상황이 훨씬 더 악화될 확률이 5%라면 어떨까요? 금리가 9%까지 오르면 잠도 제대로 못 자고 집을 팔아야 할지도 모르지 않겠습니까?”라고 말했습니다.

이것은 분명 극단적인 예이며, 실제로 일어날 가능성은 낮습니다. 하지만 어쩌면 바로 이 질문이 당신 스스로에게 던져야 할 질문일지도 모릅니다.

라이히샤핀은 “이건 주택담보대출 위험 보험입니다.”라며 “정말 필요한 건가요?”라고 물었다.

그렇다면 캐나다인들은 지금 어떻게 하고 있을까요? 그들은 점점 더 절충안을 선택하고 있습니다. 5년 고정 금리 대신 3년 고정 금리 모기지를 선택하는 경우가 늘고 있는 것입니다.

Your Neighbourhood Credit Union의 최고재무책임자(CFO)인 라라 스틸린은 많은 고객이 계약 갱신 시 약 2.5%포인트의 상환 충격에 직면하고 있다고 말했습니다. 3년 고정 금리는 5년 고정 금리보다 약 0.25%포인트(25bp) 낮을 수 있습니다.

그녀는 “전반적으로, 대부분의 사람들에게 있어 결정을 내릴 때 가장 중요한 요소는 이자 비용과 상환액을 얼마나 절약할 수 있는지입니다. 3년 만기 금리는 적절한 균형점일 수 있습니다. 일정 기간 동안 상환액을 정확히 알 수 있으면서도 이자를 절약할 수 있기 때문입니다.”라고 말했습니다.

이런 타협안은 아주 캐나다스러운 것 같고, 실제로도 일리가 있습니다. 우리 중 일부는 여전히 차가 견인될까 봐 걱정하지만, 동시에 돈도 절약하고 싶어 하죠. 그렇지 않나요?