캐나다 여성 부동산 투기꾼, 세금 전액 환수 위기! 캐나다 국세청(CRA)이 응징에 나섰다! 그녀의 수년 전 단기 부동산 매매 거래가 적발됐다.
최근 캐나다 국세청(CRA)은 몇 년 전 발생한 부동산 거래를 검토하여 많은 주택 소유주들에게 경고를 발했습니다.
해당 부동산을 주거용으로 위장하여 단기 차익을 목적으로 되팔 경우, 투기 행위로 간주되면 차익의 100%가 상업 소득으로 과세될 수 있습니다. 2023년 새로운 투기 방지 규정이 시행되기 전에 발생한 거래조차도 조사 대상이 될 것입니다!
2023년에 공식 발효된 주거용 부동산(임대 부동산 포함)에 대한 새로운 규정은 “시장의 투기적 수요를 줄이고 주택 가격의 급격한 상승을 억제하는 것”을 목표로 합니다.
규정에 따르면, 부동산을 12개월 미만 보유한 경우, 주택 소유자는 해당 부동산 매각으로 인한 양도소득에 대한 주택 취득 전 세금 면제 혜택을 더 이상 받을 수 없습니다. 이 규정을 위반하면 부동산 매각 대금은 사업 소득으로 전액 과세되며, 비자본 이득은 50%만 과세됩니다. 사망, 장애, 이혼 또는 직장 이전과 같은 특별한 생활 변화로 인한 매각의 경우에는 면제가 허용될 수 있습니다.
새로운 규정은 2023년부터 시행되지만, 캐나다 국세청(CRA)은 주택 소유자가 부동산 투기 또는 단기 차익 추구에 관여했다고 판단될 경우 2023년 이전의 부동산 투기 거래에 대해서도 소급하여 조사할 수 있습니다. 지난주에는 이와 관련된 사례가 판결되었습니다. 밴쿠버의 한 주택 소유자는 아파트 매각으로 이익을 얻은 후 환급 전 세금 면제를 신청했고, CRA는 그녀의 2018년 세금 신고서를 재검토했습니다.
이미지 출처: 파이낸셜포스트
해당 주택 소유주는 2015년 2월 북밴쿠버의 미완공 주택을 66만 캐나다 달러에 매입하는 계약을 체결했습니다. 그녀는 건설이 완료된 후 2017년 10월에 공식적으로 해당 주택의 소유권을 이전받았습니다.
2017년 12월 6일, 그녀는 해당 부동산을 매물로 내놓았습니다. 즉시 팔리지 않자, 2018년 2월 21일 중개인을 바꾸고 다시 매물을 등록했습니다. 2018년 3월 22일, 해당 부동산은 1,161,000 캐나다 달러에 매매되었고, 거래는 2018년 6월 28일에 완료되었습니다. 모든 비용을 공제한 후, 그녀는 약 457,000 캐나다 달러의 이익을 얻었습니다.
주택 소유주는 해당 부동산을 주거지로 신고했기 때문에 2018년 소득세 신고서에 이 소득을 신고하지 않았습니다. 그러나 캐나다 국세청(CRA)은 이를 받아들이지 않고 세금을 재산정하여, 해당 거래가 사업 활동이며 투기적 성격의 거래에 해당한다고 판단하고 457,000달러 전액을 사업 소득으로 간주하여 과세해야 한다고 결정했습니다.
소득세법에 따르면 자본 자산으로 인정되는 부동산만 매각 시 소득세 사전 공제(PRE) 혜택을 받을 수 있습니다. 개인이 사업 목적으로 부동산을 매각하는 경우, 해당 부동산은 자본 자산으로 간주되지 않으므로 매각 대금은 소득세 사전 공제 대상이 아닙니다.
세무법원 분쟁의 핵심 쟁점은 주택 소유주의 아파트 매각이 사업 활동에 해당하는지 여부입니다. 만약 사업 활동으로 판단될 경우, 해당 소득은 사업 소득으로 분류되어 매각으로 인한 전체 이익에 대해 사업 소득세가 부과됩니다.
과거 판례들은 자산 거래가 사업 소득인지 자본 이득인지 판단하는 몇 가지 기준을 요약해 왔습니다. 고려해야 할 요소에는 부동산의 특성, 보유 기간, 유사 거래의 빈도 및 횟수, 부동산에 투자된 개보수 비용, 부동산 매각 사유, 그리고 주택 소유자의 주관적인 동기가 포함됩니다.
판사는 판결의 각 근거를 검토한 후 다음과 같이 결정했습니다.
첫째, 해당 부동산은 2017년 10월 취득부터 2018년 6월 매각까지 비교적 짧은 기간 동안 보유되었는데, 이는 투기적 거래의 특징과 일치합니다.
둘째로, 집주인과 그녀의 전 남편이 수년에 걸쳐 수많은 부동산 거래를 해왔으며, 그중 상당수는 특히 문제가 있는 거래였다는 사실이 확인되었습니다. 예를 들어, 2005년 10월 두 사람은 웨스트 밴쿠버에 있는 부동산을 420만 캐나다 달러에 공동으로 매입하고 추가 비용을 들여 리모델링했습니다. 해당 부동산은 2010년 7월에 할인된 가격으로 매각되었고, 당시 발생한 손실은 영업 손실로 신고하여 세금 공제를 받았습니다.
2008년 6월, 그녀는 친구와 함께 웨스트 밴쿠버에 있는 아파트를 약 69만 8천 캐나다 달러에 공동으로 구입했습니다(각자 50% 지분 보유). 몇 주 후 해당 부동산은 매물로 나왔고, 결국 2009년 6월에 매각되었는데, 실제 매각 대금은 58만 8,616 캐나다 달러에 불과하여 손실을 입었습니다.
그녀는 2009년 세금 신고서를 수정하여 손실 중 자신의 몫을 영업 손실로 신고하려 했고, 이로 인해 캐나다 국세청(CRA)의 조사가 시작되었습니다. 그녀는 CRA에 보낸 서한에서 수익 증대를 위해 소규모 부동산 리모델링 사업을 계획하고 있었으며, 이 아파트가 그 첫 번째 사업이었다고 밝혔습니다. 또한 부동산 매입 및 리모델링 경험이 풍부하며, 밴쿠버로 이주한 후 부동산 투자가 자연스럽게 자신의 투자 분야가 되었다고 설명했습니다.
재판 과정에서 집주인은 2017년 11월 3일에 노스 밴쿠버 아파트로 몇 가지 물건을 옮겼고, 11월 말에 안방에 소파 두 개, 서랍장, 협탁, 침대를, 그리고 두 번째 침실에 소파베드를 추가했다고 주장했습니다. 그녀의 두 딸은 두 번째 침실에서 살았습니다. 그녀는 2017년 11월 23일부터 2018년 6월까지 그곳에 거주했다고 주장했습니다.
판사는 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 증거에 따르면 그녀는 또 다른 영구 거주지를 소유하고 있었고, 딸이 전 남편의 집으로 이사하기 전까지 어머니와 딸이 실제로 그곳에서 살았습니다. 판사는 “이전에 세 곳의 다른 거주지에서 각자 방을 썼던 두 십대 딸이 더 작은 아파트로 이사해서 방을 함께 쓴다는 것은 믿기 어렵다”고 지적했습니다.
판사는 또한 해당 아파트에 와이파이가 없었고, 그녀의 운전면허증과 캐나다 국세청(CRA)에 등록된 주소도 변경되지 않았다고 덧붙였습니다. 게다가 부동산 중개인은 해당 아파트를 매물로 내놓을 당시 “새로운 매물”이라고 표기했습니다.
판사는 “실제 거주지는 단순히 몇 가지 물건을 옮긴 것만으로 판단할 수 없다. 그녀는 2017년 12월 6일에 부동산을 매물로 내놓으면서 동시에 공식적으로 이사하여 그곳을 자신의 주 거주지로 삼았다고 주장했는데, 이는 논리적으로 받아들일 수 없다”고 밝혔다.
모든 증거와 상식을 종합해 볼 때, 판사는 집주인이 해당 아파트를 주거지로 사용하지 않았으며, 그녀와 딸의 주거지는 여전히 방 4개가 있는 단독주택이라고 판단했습니다.
결론적으로, 판사는 주택 소유주가 아파트를 구입한 주된 목적이 투기였으며, 이익을 남기고 되팔려는 의도였다고 판결했습니다. 따라서 이 판매로 얻은 이익은 사업 소득으로 간주되어 전액 과세됩니다.
