캐나다 중앙은행이 발표한 보고서에 따르면 주택 가격이 현재와 같은 낮은 수준을 유지할 경우, 토론토 지역 주택담보대출 보유자 10명 중 거의 1명은 2027년에 다른 금융기관에서 대출을 재융자하거나 갱신할 수 없을 것으로 예상됩니다.

중앙은행은 지난달 말 금융안정 보고서를 발표했는데, 이에 따르면 토론토 지역 대출자의 9%가 내년에 대출을 재융자할 수 없을 것으로 예상되며, 이는 전국 평균 4%보다 높은 수치입니다.

이러한 상황이 발생하는 이유는 대출자들이 주택 담보 대출을 받았을 당시보다 부동산 가치가 크게 하락했기 때문입니다. 이들은 일반적인 대출 재융자 방법인 주택 담보 대출을 통해 부채를 상환할 수 없을 뿐더러, 상환 기간 연장이나 금융기관 변경과 같은 다른 방법으로도 재융자를 할 수 없는 상황입니다.

대출자들이 앞서 언급한 해결책을 마련하지 못하면 결국 주택담보대출 상환을 불이행하게 될 수 있습니다 .

중앙은행 보고서는 “일부 가계는 재융자를 통해 상환 부담을 완화해야 하지만, 주택 자산 가치가 너무 낮아 금융기관의 요구 조건을 충족하지 못하면 관련 절차를 완료할 수 없을 것이다. 결과적으로 주택 가격 하락은 일부 가계의 주택담보대출 채무 불이행 위험을 악화시킬 것”이라고 밝혔다.

캐나다 주택 가격이 4년 연속 하락했으며, 특히 토론토 지역의 하락세가 두드러져 평균 주택 가격이 2022년 3월 최고치에서 33%나 떨어졌습니다.

부동산 가치가 하락함에 따라 주요 대출 지표인 담보대출비율(LTV)이 악화되고 있습니다. 이 지표는 미상환 주택담보대출 잔액을 부동산 시가로 나눈 비율입니다. 예를 들어, 주택담보대출 잔액이 부동산 가치의 80%라면 LTV 비율은 80%입니다. 캐나다 연방 은행 감독 당국은 LTV 비율이 75%를 초과하는 경우 금융기관에 위험을 초래하는 것으로 간주합니다.

중앙은행의 계산은 다음과 같은 시나리오를 기반으로 합니다. 2027년에 주택담보대출 갱신을 신청하는 차입자 중 현재 담보대출비율이 80%를 초과하고, 가계 소득이 주거비 지출을 겨우 감당할 정도이며, 통상적인 25년 이상으로 상환 기간을 연장할 수 없는 경우입니다.

캐나다 연방 정부 보증 주택담보대출 규정에 따르면 총 주택 부채 대 소득 비율(가구 소득 대비 주택 비용 비율)은 39%를 초과할 수 없으며, 총 부채 대 소득 비율(가구 소득 대비 주택 비용 및 기타 부채 비용 합계 비율)은 44%로 제한됩니다.

보고서는 또한 주택 가격이 10% 더 하락할 경우 재융자를 받지 못하는 차입자의 수가 더욱 증가할 것이라고 지적했습니다. 토론토 지역에서는 그 비율이 12%로, 전국적으로는 7%로 상승할 것이라는 전망입니다.

중앙은행은 이러한 범주에 속하는 차입자들이 기존 대출 기관과 계속 협력하고 대출 조건을 크게 변경하지 않는 한 정상적으로 대출을 갱신할 수 있다고 밝혔습니다.

그럼에도 불구하고 중앙은행은 일부 대출자들이 일반인보다 훨씬 더 심각한 재정적 압박에 시달리고 있다는 사실을 발견했습니다.

부동산 투자 회사인 센츄리온 자산운용의 수석 경제학자인 칼 고메즈는 “재정적 어려움이 계속해서 악화될 것으로 예상한다”고 말했다.

현재 토론토 지역의 주택담보대출 연체율은 캐나다 다른 지역보다 높습니다. 토론토의 주택 가격은 상대적으로 높고, 주민들은 일반적으로 더 많은 대출금을 보유하고 있습니다. 대출 갱신 시 금리가 인상되면 월 상환 부담은 더욱 커질 것입니다.

에퀴팩스 캐나다의 자료에 따르면, 올해 1분기 토론토 지역의 전체 주택담보대출 연체율은 전년 동기 대비 57% 상승했으며, 주택담보대출 연체율(90일 이상 연체된 금액)은 0.41%에 달했습니다.

이에 비해 캐나다의 전국 주택담보대출 연체율은 전년 대비 32% 상승한 0.28%를 기록했습니다.