주택 가격이 계속 하락하면서 토론토 부동산 시장에서는 강제 매각이 점점 늘어나고 있으며, 수백 명의 주택 소유자들이 빈털터리가 되고 있습니다.

주택 데이터베이스인 IDX와 VOW에서 공개된 정보에 따르면, 온타리오주에서 4월에 경매 매물로 나온 부동산 수가 300채를 넘어 2년 만에 최고치를 기록했습니다.

강제 매각이란 차용인이 주택 담보 대출금을 상환하지 못해 채무 불이행 상태가 되면, 대출 기관이 해당 부동산을 압류하여 매각함으로써 미지급 ​​채무를 회수하는 상황을 말합니다.

입찰 건수가 2년 만에 최고치를 기록했습니다.

부동산 중개인 조나단 알폰소는 공개적으로 이용 가능한 모든 경매 매물 정보를 수집하고 정리하는 웹사이트 “Power of Sale Listings”를 만들었습니다. 이 웹사이트는 공개된 매물 목록을 스캔하여 (허용된 공개 범위 내에서) 해당 부동산이 매매 중임을 나타내는 모든 정보를 표시합니다.

알폰소는 자신이 수집한 데이터는 “빙산의 일각”에 불과하다고 말했는데, 그 이유는 강제 매각 사실을 공개한 부동산 정보에만 접근할 수 있었고, 많은 은행들은 그러한 정보를 제공하지 않기 때문이라고 설명했습니다.

그는 “제가 수집한 강제 매각 건수는 전체의 25~30%에 불과할 것으로 추정한다”며 “강제 매각 사례가 크게 증가하고 있으며, 많은 주택 소유주들이 부동산 가치보다 더 많은 빚을 지고 있어 상황이 더욱 심각하다”고 말했다.

현재까지 광역 토론토 지역의 봄철 주택 판매량은 작년 대비 소폭 증가했지만, 여전히 과거 평균치에는 훨씬 못 미치고 ​​있으며, 주택 가격은 2022년 2월 최고점 이후 20% 이상 하락했습니다.

이로 인해 주택 소유자들은 점점 더 절망에 빠지고 있는데, 그들은 부실 대출로 인해 현재 부동산 시장 가치보다 더 많은 빚을 지고 있기 때문입니다.

주택 소유주들은 은행이 개입하기 전에 직접 부동산을 매각하는 것을 선호하지만, 시장에 구매자가 부족하여 이것이 매우 어려워졌습니다.

주택 가격이 계속 하락하면서 금융기관들은 신속한 매각에 대한 압박을 받고 있으며, 대부분의 강제 매각은 민간 대출 부문에서 발생합니다.

공인 파산관리인 그레이엄 해밀턴은 “주택 시장이 침체되어 있어서 구매자가 많지 않죠?”라고 말했다.

“제 생각에는 불행히도 이는 여러 불리한 요인이 복합적으로 작용한 결과일 뿐입니다.”

가장 취약한 주택 소유자들

파산 전문가인 해밀턴은 어려움을 겪는 주택 소유자들이 (실업률 증가와 소비자 부채 증가로 인해) 매달 모기지 상환금을 납부하지 못하거나, (극도로 낮은 금리 시기에 주택을 구입했기 때문에) 임대 계약 갱신 시 모기지 상환금을 납부하지 못하거나, 또는 분양 예정인 주택이 완공 단계에 가까워졌을 때 거래를 완료하지 못하는 경우가 있다고 지적합니다.

“저희는 매주 주택 가치가 담보대출금보다 낮고 대출금 상환이 연체된 주택 소유주들로부터 새로운 문의 전화를 받고 있습니다.”라고 그는 말했다. “저희가 파악한 바로는, 분양 아파트를 구매한 사람 다섯 명 중 한 명은 현재 잔금을 치르지 못하고 있습니다. 정말 안타까운 일입니다.”

강제 매각의 경우, 은행은 부동산을 회수하여 시장에 내놓고, 주택 소유주는 매각 가격과 남은 대출금의 차액을 부담해야 합니다. 해밀턴은 주택 소유주가 그 차액을 감당할 수 없을 경우 일반적으로 파산 신청을 한다고 밝혔습니다.

강제 매각 목록 자료에 따르면 지난 12개월 동안 강제 매각이 가장 많았던 5개 도시는 순서대로 토론토, 브램턴, 런던, 뉴 테컴세스, 마크햄입니다.

토론토에서는 팬데믹 기간 동안 신축 콘도미니엄의 선분양이 급증했지만, 현재 많은 구매자들이 거래를 완료하지 못해 강제 매각으로 이어지는 사례가 발생하고 있습니다.

브램턴과 같은 다른 도시에서도 비슷한 상황이 발생했지만, 그 경우는 새로 지어진 단독 주택과 관련된 것이었습니다.

팬데믹 기간 동안 시장에 몰려들어 여러 채의 부동산을 매입한 투자자들이 과도한 부채로 인해 어려운 재정적 선택에 직면하고 있습니다.

알폰소는 “임대 소득만을 목적으로 부동산을 매입하는 투자자, 즉 투자 목적의 구매자들이 특히 골칫거리”라고 말했다.

민간 대출이 지배적입니다.

알폰소의 자료에 따르면 강제 매각의 약 3분의 1만이 대형 은행 및 금융기관에서 발생하고 나머지는 대안 금융기관 및 개인 대출기관에서 발생합니다. 이러한 기관들은 대형 은행보다 높은 금리를 제공하며 규제도 덜 엄격합니다.

온타리오주에서는 대형 은행과 금융기관들조차 주택담보대출 연체율(3개월 이상 연체)이 크게 증가한 것을 확인했습니다. 올해 2월, 이들 기관의 주택담보대출 연체율은 0.30%에 달해 2011년 이후 최고치를 기록했습니다. 캐나다 은행 협회에 따르면, 주택담보대출 연체율은 2022년에는 0.06%까지 떨어질 것으로 예상됩니다.

이미 사업이 포화 상태인 부동산 전문 변호사 매튜 깁슨은 강제 매각 사건을 여러 건 거절해야 했습니다.

주로 주택 담보 대출 투자 회사와 개인 대출 기관을 위해 일하는 깁슨 변호사는 주택을 더 이상 보유할 수 없는 주택 소유자의 수가 크게 증가하는 것을 직접 목격했습니다.

흔한 경우는 아니지만, 깁슨은 매도자 담보 대출 건수가 증가하는 추세를 관찰했습니다. 이 대출 모델에서 매도자는 사실상 은행 역할을 하여 매수자에게 대출을 제공함으로써 매수자가 매도자의 부동산을 구매할 자금을 마련할 수 있도록 합니다. 대출 기간은 일반적으로 1~2년이며, 구매 가격의 일부 또는 전부를 지불하는 데 사용할 수 있습니다.

그는 “현재 우리가 목격하고 있는 현상은 주택 가격 하락과 더불어 사람들이 직면하고 있는 광범위한 시스템적 금융 문제, 즉 많은 주택담보대출 만기가 도래하고 매도자는 대출금을 회수하려 하지만 매수자는 상환 능력이 부족한 상황과 맞물려 있다”고 말했다.

“요즘에는 주택 담보 대출 경험이 부족한 사람들이 점점 더 많아지고 있어서, 대출 절차에 대해 더 많은 사람들에게 교육하고 전체 과정을 안내해야 합니다.”