지난 2년간 캐나다 주택 시장에 대한 논의는 한마디로 ‘어색함’으로 요약될 수 있습니다. 아직 집을 사지 않은 사람들은 관망하는 반면, 이미 집을 산 사람들은 끊임없이 소셜 미디어 피드를 새로고침하고 있습니다.

주택 가격

한편으로는 “괜찮아, 조만간 다시 오를 거야”라고 스스로를 위로했지만, 최신 데이터가 발표되자 모두 침묵에 잠겼다. 가격이 오르지 않을 거라는 게 아니라, 수년간의 가격 인상이 헛수고였을지도 모른다는 사실 때문이었다.

다소 냉정한 결론을 내리자면, 인플레이션을 고려했을 때 캐나다의 주택 가격은 지난 9년 동안 거의 오르지 않았습니다. 다시 말해, 그동안의 모든 노력, 불안, 부채, 그리고 끊임없는 주택 가격 감시가 사실상 아무런 결실을 맺지 못했다는 것입니다.

이자율

결론적으로, 실제적인 이점은 거의 변하지 않은 것으로 계산되었습니다.

더욱 어처구니없는 것은 이번 가격 변동의 양상이 마치 복사 붙여넣기처럼 똑같다는 점입니다. 팬데믹이 지속된 2년 동안 금리는 터무니없이 낮았고, 주택 가격은 2020년부터 2022년 초까지 거의 57%나 급등했습니다. 당시 많은 사람들은 “지금 사지 않으면 나중에는 절대 살 수 없을 거야”라고 생각했습니다. 하지만 이후 금리가 인상되면서 상황은 완전히 역전되었습니다. 주택 가격은 최고점에서 약 20% 하락하여 그동안의 상승분을 거의 모두 상쇄했습니다.

지금이 바닥이라고 생각하세요? 죄송하지만 아직 끝나지 않았습니다. 인플레이션을 고려하면 실제 하락률은 30%에 가깝습니다. 다시 말해, 최고점에 투자했던 많은 사람들은 장부상으로만 손해를 보는 것이 아니라, 인플레이션으로 인해 서서히 손실을 보고 있는 것입니다.

게다가, 이러한 조정 과정은 1990년대의 상황과 점점 더 유사해지고 있습니다. 당시 상황이 얼마나 심각했냐고요? 간단히 말해서, 광역 토론토 지역의 주택 가격이 물가상승률을 반영한 수준으로 돌아오는 데 20년 이상이 걸렸습니다. 20년은 대략 한 세대에 해당하는 기간입니다. 사람들은 이미 그 시기를 현재 상황의 기준으로 삼기 시작했습니다.

많은 사람들이 “봄철 시장”에 희망을 걸고 있습니다. 캐나다 부동산 시장에는 침체된 겨울 이후 봄에 반등하는 전통이 있기 때문입니다. 하지만 문제는 올해 봄 날씨가 이러한 흐름을 되살릴 만큼 밝아 보이지 않는다는 것입니다.

핵심 지표 중 하나는 ‘매매 대비 매물 비율’인데, 이는 시장에 매물이 더 많은지 아니면 구매자가 더 많은지를 나타냅니다. 이 비율은 2월 기준으로 10년 만에 최저치를 기록했습니다. 매물은 많지만 구매자가 부족한 상황입니다. 즉, 주택은 부족하지 않지만 구매 의사가 있는 사람이 부족한 것입니다.

모두가 처음에는 금리가 정점에 달했다고 생각했지만, 중동 지역의 긴장이 고조되면서 유가가 급등했습니다. 이 예상치 못한 변수가 추세를 완전히 뒤집어 놓았습니다. 유가 상승은 인플레이션 압력을 증가시키고, 인플레이션이 심화되면 중앙은행은 금리를 인하하기 어려워지며, 심지어 금리를 인상해야 할 수도 있습니다. 금리 인상의 가장 직접적인 영향은 주택담보대출 금리에 미칩니다.

시장에서는 당초 올해 상징적인 금리 인상만 있을 것으로 예상했지만, 불과 며칠 만에 거래자들은 2026년까지 누적 금리가 75bp 인상될 수 있다는 데 베팅하기 시작했습니다.

현재 5년 고정 주택담보대출 금리는 약 3.8%이지만, 이러한 추세가 지속된다면 4%에 근접할 수 있습니다. 이 0.2%의 변화를 과소평가해서는 안 됩니다. 많은 생애 첫 주택 구매자들에게는 이 금리 차이가 주택 구매 가능 여부를 결정짓는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

이는 금리 인상의 영향만을 고려한 것입니다. 하지만 유가 상승 또한 투자 심리를 위축시킬 것입니다. 사업 비용 증가로 운송, 제조업, 농업 부문이 침체되고 있으며, 중소기업 투자 심리는 지난 가을 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다. 모두가 더욱 신중해지고 소비가 위축되며 투자는 관망세로 돌아섰고, 부동산 시장 역시 자연스럽게 냉각되고 있습니다.

데이터에 따르면 이러한 “냉담한” 상황은 더 이상 단순한 감정이 아니라 광범위한 현상입니다. 전국 주택 거래량은 지속적으로 감소하고 있으며, 주택 가격 지수는 15개월 연속 하락세를 보이고 있는 반면, 재고량은 증가하여 6년 만에 최고치를 기록했습니다.

더욱 미묘한 변화는 “밴쿠버와 토론토만 감소세를 보였다”는 상황이 바뀌고 있다는 점입니다. 이제는 에드먼턴처럼 이전에는 회복력이 강했던 지역조차도 감소세로 돌아서기 시작했습니다. 이러한 감소세는 더 이상 특정 지역에만 국한된 문제가 아니라 확산되는 추세입니다.

캐피털 이코노믹스는 캐나다 주택 가격 전망치를 하향 조정했습니다. 이 회사는 올해 캐나다 주택 가격이 4% 추가 하락할 것으로 예상하며, 이는 2025년 예상 하락폭과 동일한 수준입니다.

이로 인해 다소 역설적인 상황이 발생합니다. 한편으로는 주택 가격이 이미 크게 하락하여 이론적으로는 더욱 매력적으로 보여야 하지만, 다른 한편으로는 금리 인상과 불확실성으로 인해 사람들이 구매를 더욱 주저하게 됩니다. 가격은 떨어지고 있지만, 주택 구매 진입 장벽은 높아지고 있는 것입니다.

많은 사람들이 이 시점에서 중요한 질문을 던질 것입니다. 지금이 “바닥에서 사는 시점”일까요? 솔직히 말해서, 지금 이 질문에 명확한 답을 내놓을 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 부동산 시장에 영향을 미치는 핵심 변수들, 즉 금리, 인플레이션, 그리고 세계 정세가 모두 여전히 변동하고 있으며, 게다가 불리한 방향으로 흘러가고 있기 때문입니다.

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좀 더 현실적으로 말하자면, 앞으로 몇 달 동안 인플레이션이 상승한다면 “실질 주택 가격”은 계속해서 하락할 것입니다. 명목 가격이 크게 떨어지지 않더라도 구매력은 줄어들게 됩니다.

가장 가슴 아픈 것은 가격 하락 자체가 아니라 불확실성입니다. 언제까지 이 상황을 견뎌야 할지 모른다는 것이죠.