지난 2년 동안 토론토 부동산 시장은 상당히 침체되어 있었습니다. 몇 달 동안 매매는 거의 개선되지 않았고 가격은 계속 하락했습니다. “집을 사서 돈 버는” 황금기는 이미 지나간 것 같습니다.

놀랍게도 시장 성과가 부진함에도 불구하고 전문 연구 기관의 미래 예측에 따르면 토론토 주택 가격은 올해에도 계속 상승할 것이며 2032년까지는 약 3분의 1 정도까지 상승할 것으로 나타났습니다.

최근 캐나다 콘코디아 대학의 존 몰슨 경영대학원이 발표한 보고서가 폭넓은 주목을 받았습니다.

이 연구는 AI 기술을 사용하여 캐나다 부동산 동향을 분석하고 데이터 결과를 바탕으로 정책 개혁을 위한 권장 사항을 제시한 최초의 연구입니다.

“혁신의 시작(Breaking Ground)”이라는 제목의 이 보고서는 캐나다 주택 정책 평가에 머신러닝 기술을 적용한 최초의 보고서입니다. 110만 개 이상의 데이터 포인트를 분석하여 다양한 정책 개혁이 주택 공급에 미치는 영향을 정량화합니다.

보고서는 캐나다 주택 시장이 장기적인 공급 부족과 높은 수요로 인해 주택 가격이 급등하면서 “장기적인 위기”에 처해 있다고 지적했습니다.

연구에 따르면, 지방 의회의 승인을 매달 더 빨리 진행하면 전국적으로 연간 약 17,000채의 주택을 더 확보할 수 있다고 합니다. 이는 주택 부족 문제를 해결하는 데 있어 승인 효율성이 얼마나 중요한 역할을 하는지를 보여주는 결과입니다.

최근 GTA에서 과잉 공급이 반전되었음에도 불구하고 대부분의 사람들에게 주택 구매가 여전히 어려운 것은 부인할 수 없습니다.

데이터에 따르면 토론토의 평균 주택 가격은 2024년에 140만 달러에 이를 것으로 예상되며, 이로 인해 토론토는 세계에서 주택 부담이 가장 심각한 도시 중 하나가 될 것입니다.

AI 예측 모델에 따르면 토론토의 평균 주택 가격은 계속해서 상승할 것입니다.

2025년: 150만 달러(전년 대비 10만 달러 또는 7.1% 증가)

2032년: 180만 달러(2025년 대비 40만 달러 증가, 8년간 누적 증가율 26.7%)

[은밀히 불평하며: 와, 올해 10만 명이나 늘겠어? 그리고 8년 만에 거의 3분의 1이나 늘겠어?! AI가 너무 자신만만해!]

보고서는 주택 건설 속도를 높이면 이러한 증가를 효과적으로 통제할 수 있지만, 이를 위해서는 모든 정부 수준에서 큰 변화가 필요하다고 분명히 밝혔습니다.

보고서는 “우리는 지방 규제와 허가 절차를 간소화하는 것이 특히 단독주택 공급을 늘리는 데 비용 효율적이고 효과적인 방법임을 확인했습니다.”라고 강조하며, “주택 건설에 대한 정책 및 관료적 장벽은 반드시 제거되어야 합니다.”라고 덧붙였습니다.

예를 들어, 토론토의 개발 수수료는 15년도 채 되지 않아 993%나 급등했습니다. 이러한 제한적인 수수료 인하가 분명히 도움이 되었지만, 연구자들은 문제가 그보다 더 심각하다고 지적합니다.

“규제를 간소화하고 야심찬 공급 목표를 설정하는 것은 필요하지만, 그것만으로는 캐나다의 주택 위기를 완화하기에 충분하지 않습니다.”

TD은행 경제학자들의 유사한 조사 결과를 따르는 콘코디아 대학 보고서는 또한 인구 정책, 이민 패턴, 건설 비용이 주택 위기를 어떻게 악화시켰는지 조사했습니다.

보고서는 또한 건설업 인력 부족 문제를 시급히 해결해야 한다고 구체적으로 지적했습니다. 현재 건설업에는 최소 6만 개의 공석이 존재하며, 이는 주택 건설 속도를 심각하게 저해하고 있습니다.

보고서는 건설 과정 개선 외에도 “조정되고 다각적이며 장기적인 정책 대응”을 권고하며, 여기에는 “인구 증가를 늦추고 주택 수요와 구매력에 미치는 장기적인 영향을 완화하기 위해” 신규 거주자의 급격한 유입을 재평가하는 것이 포함됩니다.

최근 비영주권자 수를 줄이기 위한 정책은 2027년까지 일시적으로 가격을 안정시키는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 인구 증가율이 정상화되면(연간 신규 거주자 40만~50만 명) 주택 가격은 다시 상승하기 시작할 것입니다.

따라서 승인 절차를 신속하게 진행하고 건설 비용을 절감하는 것(많은 건설업체가 토론토 시장에서 일시적으로 철수했습니다)은 단기적인 해결책일 뿐입니다.

이 연구에서는 정책 입안자들이 다양한 정책 조합의 영향을 예측하고 더 효과적인 솔루션을 개발하는 데 도움이 되는 “주택 정책 시뮬레이터”를 만드는 것을 권장합니다.

토론토는 더 광범위하고 장기적인 비전과 해결책이 필요한데, 건설 노동자 부족과 수요 급증과 구매력 저하를 초래하는 이민자 유입 등 여러 상충되는 문제들을 균형 있게 조정해야 한다는 점을 고려하면 쉽지 않을 것입니다.

앞으로 8년이 다소 먼 미래처럼 보일지 모르지만, 토론토 주택 시장 동향은 수많은 토론토 시민들의 미래 계획에 영향을 미칠 것입니다. 정착을 원하는 젊은 세대든 이미 시장에 진출한 사업주든, 모두 주택 가격의 상승과 하락에 불가피하게 영향을 받습니다.

정책 입안자들이 직면한 과제는 개발 촉진과 저렴한 가격 보장 사이의 균형을 어떻게 찾을 것인가이다.