토론토 콘도

토론토 임대료는 대출금을 지불하기에 충분하지 않습니다! 광역 토론토 지역 콘도 투자자의 81%가 손실을 보고 있습니다.

Last Updated: 2024년 07월 29일By Tags: , , , , ,

수년 동안 광역 토론토 지역의 콘도 시장은 투자자들이 지배해 왔습니다.

CIBC Economics의 새로운 분석에 따르면 상황은 빠르게 변화하고 있습니다.

2024년 아파트 임대를 완료한 투자자 5명 중 4명 이상이 자신이 낸 임대료보다 적은 임대료를 받아 손실을 입고 있다. 이 문제는 오랫동안 존재해왔지만 마침내 문제가 발생할 수도 있습니다.

장점으로는 최종 사용자에게 많은 임대물을 제공한다는 것입니다.

토론토 콘도 투자자가 ‘가장 큰 바보’를 발견했을 수도 있다

마이너스 현금 흐름 아파트는 레버리지 투자자가 보유 비용을 구성하는 아파트입니다.

레버리지 투자자는 주택담보대출을 이용해 아파트를 구입하는 사람들입니다.

투자 비용에는 모기지, 콘도 수수료 및 재산세가 포함됩니다.

직설적으로 말하면, 현금흐름이 마이너스인 아파트 임대는 소유주가 주택담보대출을 지불하기 위해 임대료를 받아서 지불하는 경우입니다.

마이너스 현금흐름 투자는 고의적인 결정인 경우가 많습니다. 이러한 상황은 너무 흔해서 금융 분야에 부정적인 재정 거래라는 용어가 있습니다.

네거티브 캐리 트레이드는 자산으로 얻은 실제 수입을 무시하고 가격 거래의 가치를 추측하는 데 사용됩니다.

그들은 미래에 더 높은 가격에 자산을 다른 사람에게 팔 수 있다고 전적으로 베팅하고 있습니다.

이러한 투자 접근 방식은 일반적으로 더 높은 가격을 지불하는 바보가 한 명 있기 때문에 “큰 바보 이론”으로 알려져 있습니다. 투기꾼들은 자신들이 큰 바보, 즉 자산 손실로 인해 사슬에 갇히게 되는 마지막 사람이 되지 않기를 바랄 뿐입니다.

토론토 차입 투기꾼의 81%가 새 콘도 임대로 돈을 잃습니다.

레버리지 투자자가 소유한 신규 아파트의 대다수는 현금흐름이 마이너스입니다.

2024년 상반기에 완공된 신규 아파트의 5분의 4 이상(81%)이 현금 흐름이 마이너스입니다. 이 비율은 지난해 77%보다 크게 높아졌다.

토론토 콘도

토론토 콘도

융자 비용 상승도 도움이 되지 않지만 유일한 이유는 아닙니다.

2022년(52%)으로 돌아가 보면, 대부분의 완성된 아파트에 대한 현금 흐름이 처음으로 마이너스가 되었는데, 이때 모기지 금리는 사상 최저 수준이거나 그 바로 위였습니다.

새로 완공된 콘도미니엄 유닛의 대부분은 몇 년 전 매매 가격이 훨씬 낮았던 때 구입했다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 이는 새로운 문제도 아닙니다. 2017년에는 투자자의 거의 절반(44%)이 이러한 상황에 처해 있었습니다.

토론토 콘도 투자자들은 비용 상승으로 시장에서 철수

저금리로 인해 집값이 급등하면서 투자자들이 아파트 시장을 장악했습니다.

캐나다 임페리얼 상업은행(CIBC)은 투자자들이 건설 전 콘도미니엄의 최대 70%를 구매했다고 밝혔습니다.

이 공급량의 대부분은 최종 사용자에게 전달되지만 임대용으로도 많이 사용됩니다.

금리 상승은 장부 비용을 증가시키는 반면 가격은 더 이상 상승하지 않으므로 마이너스 장부 가격에 투자할 의향이 있는 투자자의 비율이 감소합니다.

올해 들어서는 신규 준공 임대아파트 비율이 급격하게 떨어졌다. 투자자들이 임대주택으로 사용하는 아파트의 비중은 최근 최고치를 기록해 2023년 준공률의 34%를 차지했다.

집값이 오르면서 2024년 완공된 아파트 중 25%만 시장에 진입하고 공급량은 대부분 재판매될 것으로 파악된다.

아파트 재판매로 인해 투자자들이 시장을 떠나기도 합니다.

2023년에는 투자자들이 임대 목적으로 낚아채는 유닛 비율이 최근 정점에 도달해 전체 유닛의 14%를 차지했다. 이후 2024년 상반기에는 이 비율이 5%로 떨어졌습니다.

은행은 2019년부터 2024년까지의 데이터만 제공했지만, 2023년 10%가 10년 만에 최저치이므로 올해는 최소한 그 수준에 도달할 것이라고도 언급했습니다.

이는 많은 투자자들이 집주인이 되었지만 시장 점유율을 과소평가하고 있음을 보여줍니다.

캐나다 통계청의 최근 조사에 따르면, 최근 완공된 콘도의 무려 56.4%가 투자자 소유입니다.

여기에 언급된 최근 완공된 아파트는 2016년으로 거슬러 올라갑니다.

이 아파트가 임대용이 아닌데도 여전히 투자자가 소유하고 운영하고 있다면 그 목적이 다소 모호해집니다.

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