캐나다 은행은 올해 어느 시점에 금리인하가 예상되는 가운데 주택 시장이 올해 “반등”할 것으로 기대하고 있습니다. 그러나 중앙 은행가는 캐나다의 주택 스트레스가 금리 상승으로 인한 것이 아니라고 주장합니다.

금리 인하 이후 주택시장 반등할 것

글로브뉴스에 따르면 티프 맥클럼 중앙은행 총재는 어제(6일) 퀘벡주 몬트리올에서 한 연설에서 2023년 주택시장이 위축될 것이며 올해 주택시장이 반등할 것으로 기대한다고 밝혔으나 집값 회복 전망에 대해’상당한’ 불확실성이 있다.

캐나다의 최고 통화 정책 입안자로서 Maccklem은 어제 기자들로부터 중앙 은행이 결국 금리를 인하하기 시작하고 수많은 구매자가 시장에 몰려들면 억눌린 수요로 인해 주택 시장이 복잡해지는 것에 대해 걱정하는지 질문을 받았습니다.

일련의 급격한 금리 인상 이후 중앙은행은 4차례 연속 정책금리를 5.0%로 안정시키기로 결정했고, 이 기간 동안 인플레이션은 크게 냉각됐다. 높은 이자율로 인해 잠재적인 주택 구입자가 주택담보대출을 감당하기가 더 어려워지고 수요가 감소했습니다.

매클럼 총재는 캐나다 중앙은행이 인플레이션이 좀 더 명확한 완화 조짐을 보일 때까지 기준 금리를 현재 수준으로 유지할 것이라고 주장하지만, 일부 시장 관측자들은 금리 인하가 이르면 4월이나 6월에 시작될 것으로 예상하고 있습니다.

맥렘 연구원은 “2023년에는 금리 인상 압력으로 부동산 시장이 위축되겠지만 중앙은행은 지난달 발표한 최근 통화정책 보고서에서 올해 부동산 시장이 ‘반등’할 것으로 전망했다”고 말했다.

캐나다 은행은 주택 관련 실질 국내총생산(GDP)이 지난해 0.9%포인트 감소한 이후 2024년까지 0.4%포인트 증가할 것으로 예상했다.

맥클럼은 또한 중앙은행이 주택 가격이 2023년 하락폭에 비해 ‘완만하게’ 상승할 것으로 예상했지만 이는 올해 주택 시장이 얼마나 바쁜지에 따라 달라질 것이라고 인정했습니다.

그는 “가격 변화에는 확실히 상당한 불확실성이 있으며 이는 수요 반응을 분명히 반영할 것”이라고 말했다.

주지사 “금리 인하로는 주택난 해소할 수 없다”

CBC에 따르면 중앙은행 총재는 주택시장이 반등할 것이라고 거의 언급하지 않았지만 통화정책이 모든 문제를 해결할 수는 없다는 점을 거듭 강조했습니다.

그는 주택 가격 인플레이션이 캐나다인의 현재 생활비를 좌우하는 주요 요인 중 하나로 남아 있지만 중앙은행이 이러한 압력을 완화하기 위해 할 수 있는 일은 거의 없다고 말했습니다.

그는 구조적인 주택 공급 부족으로 인해 주택 인플레이션이 높아지고 중앙은행의 정책 금리는 수요를 억제할 수밖에 없다고 지적했다.

캐나다 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 매우 혼란스러웠습니다. 불과 4년 만에 집값이 35% 이상 올랐다. 모기지 이자비용은 전년 동기 대비 30.9% 증가했고, 임대료도 사상 최고치를 기록했다.

인플레이션이 통제되면서 캐나다 은행은 경제성 문제 중 적어도 일부를 완화하기 위해 금리를 인하해야 한다는 요구가 커지고 있습니다.

하지만 저금리가 국민이 바라는 만병통치약은 아니라고 주장했다.

그는 “주택 구입 가능성은 캐나다에서 중요한 문제이지만 금리를 높이거나 낮추는 것으로는 해결될 수 없습니다. 주택 구입 가능성에 대한 해결책은 공급을 늘리는 것”이라고 말했습니다.

그는 연설에서 “구역 제한, 승인 절차의 지연 및 불확실성, 숙련된 인력 부족 등 여러 가지 이유가 있습니다. 이는 통화 정책으로 해결할 수 있는 문제가 아닙니다”라고 말했습니다.

그는 전염병으로 인한 낮은 이자율이 당시 주택 가격 상승을 주도했다고 믿습니다. 그리고 중앙은행 자체 연구에 따르면 “주택 인플레이션”이 계속해서 인플레이션을 주도하고 있는 것으로 나타났습니다.

업계 전문가와 CMHC의 반발

Desjardins의 캐나다 경제 수석 이사인 Randall Bartlett은 임대 및 자가 거주 주택 가격이 2024년 말까지 대유행 이전보다 더 높은 비율로 계속 증가할 것으로 예상된다고 말했습니다.

그는 연구 노트에서 “캐나다 은행의 2024년 1월 통화 정책 보고서에서 중요한 점은 주택 인플레이션이 2024년 상반기 전년 대비 가격 상승의 가장 중요한 동인이 될 가능성이 높다는 것”이라고 썼습니다.

RBC 경제 연구소에는 “전반적인 경제성 척도”라는 것이 있습니다. 작년 말까지 이 지수는 “많은 시장, 특히 밴쿠버와 토론토와 같은 핫스팟에서 사상 최악의 경제성 수준 또는 그 근처”였습니다.

로버트 호그(Robert Hogue) 부수석 경제학자는 12월에 발표된 논문에서 “소득을 기준으로 2019년에는 거의 60%의 가구가 최소한 적당한 아파트를 살 수 있다”고 썼습니다. 이 비율은 45%로 급락할 것입니다.”

“이제 26%만이 (상대적으로 더 비싼) 단독 주택을 구입할 수 있습니다.”

캐나다 주택건설협회(Canadian Association of Home Builders)는 신규 건축 착공 건수를 측정하는 주택 착공이 2년 연속 감소했다고 밝혔습니다. CEO는 높은 이자율이 적어도 그 이유 중 일부라고 말했습니다.

Kevin Lee는 “이자율은 꼭 필요한 신규 주택 공급의 타당성을 직접적으로 감소시킵니다. 우리는 이것을 2023년에 보았고 2024년에도 계속될 것입니다.”라고 말했습니다.

캐나다 모기지 주택 공사(CMHC)는 지난 가을 특수 목적 임대 주택을 건설하는 개발자들을 대상으로 설문조사를 실시했습니다. 세 가지 주요 우려 사항이 제기되었습니다: 건설 비용, 개발 비용 및 대출 이자율의 상당한 증가입니다.

CMHC 보고서는 “더 엄격한 금융 대출 조건으로 인해 새로운 목적으로 건설된 임대 주택에 대한 민간 투자의 흐름이 제한되어 계획된 프로젝트가 줄어들고 경제성 위기가 더욱 악화됐다”고 밝혔습니다.

금리 인하 전 주택시장 반등

좋은 소식은 대부분의 경제학자들이 캐나다 은행이 올 봄과 여름에 금리 인하를 시작할 것이라고 믿고 있다는 것입니다. 이는 다음 프로젝트 자금 조달을 걱정하는 개발자와 모기지 지불금의 엄청난 증가로 어려움을 겪고 있는 주택 소유자에게 어느 정도 안도감을 줄 것입니다.

일부 사람들은 중앙은행 금리의 변화를 예상하는 것만으로도 억눌린 주택 매매 활동이 홍수로 이어질 수 있다고 믿기까지 합니다.

밴쿠버 센트럴1신용협동조합(Central 1 Credit Union)의 브라이언 유 수석 이코노미스트는 “2023년 말과 2024년 초 데이터에 따르면 채권수익률과 모기지 금리가 하락하고 가격이 좋아지면서 주택시장이 다시 회복될 가능성이 높다”고 말했다. 이는 더 많은 구매자가 예상되는 향후 금리 인하보다 앞서 나가기 위해 서두르게 될 것임을 의미합니다.”

실제로 어제 부동산국이 발표한 보고서에 따르면 광역 토론토 지역의 주택 시장이 완전히 회복된 것으로 나타났습니다.

그렇다면 잠재적 구매자 풀이 계속해서 늘어나더라도 작년에 캐나다에서 기록적인 이민자 수를 기록했기 때문에 건설이 둔화되면서 경제성은 더욱 악화될 것입니다.