수만 명의 캐나다 “잠재적 주택 구매자”들이 “구매” 버튼 위에 손가락을 대고 있다. 그러나 “버튼”을 누르기 전에 그들은 캐나다 은행의 금리인하를 기다리고 있습니다.

BMO의 최근 입소스 여론조사에 따르면 캐나다인의 72%가 중앙은행이 금리를 인하할 때까지 주택을 구입하지 않겠다고 답했다.

BMO 캐피털 마켓의 로버트 카브치치 선임 이코노미스트는 중앙은행이 6월에 금리를 인하할 것이라는 기대에도 불구하고 금리가 최근 정상 수준으로 회복될 만큼 충분히 낮기까지는 아직 갈 길이 멀다고 말했다.

파이낸셜 포스트와의 단독 인터뷰에서 모기지 전략가이자 금리 분석가이자 MortgageLogic.news의 편집장인 로버트 맥리스터(Robert McLister)는 주택 구매자들이 지갑을 쥐고 있는 두 가지 주요 이유가 있다고 말했다: 첫째, 사람들의 주택 구입 능력이 사상 최고치에 이르렀기 때문에 정부의 모기지 스트레스 테스트를 통과하기 위해서는 더 낮은 금리가 필요하다 – 이는 차용인이 계약된 이자율보다 200bp 이상 높은 이자율로 지불할 수 있음을 증명하도록 강요한다.

모기지 금리가 낮으면 상환액이 낮아져 상환에 사용되는 소득의 비율이 낮아지기 때문에 이러한 의미에서 도움이 됩니다. 평균 금리가 1%포인트 하락할 때마다 구매력이 8% 이상 증가합니다. 캐나다의 평균 주택 가격을 기준으로 사람들의 최대 주택 구매 예산은 50,000달라 이상 증가할 것입니다.

둘째, 더 많은 주택 구매자들이 시장에 재진입하는 것이 안전하다고 믿어야 합니다. 이는 경기 침체와 모기지 채무 불이행 증가를 믿는 사람들에게 특히 그렇습니다(주요 경제 지표가 상승하고 있음에도 불구하고). 투자자들도 마찬가지인데, 투자자들은 인플레이션 상승, 이민 감소, 새로운 임대 공급으로 인해 임대료가 급락하고 있다고 믿는다면 더 낮은 가격에 주택을 구입할 수 있을 것입니다.

맥리스터는 이러한 우려를 가지고 있는 일부 주택 구매자들은 항상 있을 것이며, 일부 위험은 정당하다고 말했다. 그러나 금리 인하는 이러한 불안을 해소하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

한편 정부의 주택 건설 노력은 토론토의 교통 체증 속도에 맞춰 진행되고 있습니다.

또한 주택 수요 증가를 주도하는 것은 임금이 상승하고 있다는 사실입니다. 팬데믹이 시작된 이후 평균 주당 수입은 12개월마다 약 4.4%씩 증가했습니다. 물론 많은 사람들이 예상한 대로 경제가 침체되면 실업률이 증가하겠지만, 역사가 더 이상 사실이라면 실업률은 몇 년 동안 지속되지 않을 것이며 실업은 주택 구매자보다 세입자에게 더 많은 영향을 미칠 것입니다.

이러한 이유로 일부 구매자는 시기가 좋다고 생각할 때 구매합니다. 전국 주택 재고는 2020년 3월 이후 가장 높은 수준인 4.22개월로 반등했지만, 평균 주택 가격은 5개월 연속 상승했다. 평균 가격은 사람들이 구매하는 주택 유형이 변경되어 계산에 영향을 미치기 때문에 오해의 소지가 있을 수 있지만 더 정확한 벤치마크 가격의 좋은 선행 지표인 경우가 많습니다.

미래 집값 추이

1. 가계 성장률은 계속되는 이주의 물결 덕분에 계속 높을 것입니다.

2. 근원 인플레이션이 계속 둔화될 가능성이 높아 연말까지 모기지 금리가 하락할 가능성이 높습니다.

3. 주택 공급은 고금리, 낮은 신축 분양, 지방 규제의 역효과, 높은 건설 비용으로 인해 가계 증가에 계속 뒤처질 것입니다.

4. 소득 증가율이 인플레이션을 계속 앞지를 가능성이 높습니다.

5. 주식 시장의 강력한 성장과 기업 이익은 부의 효과를 영속화하여 잠재적 주택 구매자의 은행 계좌를 더욱 크게 만들 것입니다.

동시에 주택 가격을 억제하는 요인은 다음과 같습니다.

– 채무불이행률은 장기 평균보다 46% 낮지만 계속 상승할 것입니다.

– 실업률은 계속 상승할 것이지만, 주택 구매자의 실업률은 세입자의 실업률보다 낮을 것입니다.

– 낮은 금리는 주택 판매자에게 매력적일 것입니다.

– 리플레이션은 모기지 금리에 대한 리스크로 남아 있습니다.

변동 및 단기 모기지는 더 많은 이자를 불러일으킬 것입니다

캐나다의 모기지 금리에는 한 가지 예외를 제외하고는 변화가 없습니다. TD Bank의 블록버스터급 무보험 변동금리 할인이 종료되면서 전국 최저 변동금리가 6.19%에서 6.35%(기본 프라임 마이너스 0.85%)로 인상되었습니다.

변동 금리에 관심이 없다면 True North Mortgage와 Marathon Mortgage가 보험 모기지에 대해 가장 낮은 6개월 고정 금리를 제공한다고 McLister는 조언합니다. 각각 3.99%와 4.34%입니다. 차이점은 후자가 특히 6개월 이내에 변동 금리 모기지로 전환하는 경우 약간 더 나은 갱신 이자율을 제공할 수 있다는 것입니다. 관심이 있다면 둘 다 구입할 수 있습니다.

갱신하지 않으면 이러한 대출 기관은 모두 1%의 수수료를 부과합니다. 이것이 그들이 낮은 선불 금액을 제공하는 이유입니다. 다른 한편으로, 두 기관 모두 캐나다에서 이자율이 가장 낮고 모기지 스트레스 테스트를 통과할 가능성이 더 높기 때문에 보험에 가입한 차용인이 더 큰 모기지를 받을 수 있도록 돕습니다.

그는 또한 캐나다은행이 금리 인하를 진지하게 고려한다면 변동 및 단기 모기지가 더 많은 이자를 불러일으킬 것이라고 말했다. 현재 채권시장 투자자들은 중앙은행이 10주 만에 처음으로 금리를 인하할 것이라는 데 베팅하고 있습니다. 다음 주 화요일에 발표될 소비자물가지수(CPI) 리포트는 그 가능성을 크게 높일 수 있으니 계속 지켜봐 주시기 바랍니다.

금리시장의 다른 영역에서는 5%에 가까운 3년 고정 금리가 안정적인 가치를 유지하고 있습니다. 잠재적인 금리 폭락의 혜택을 누릴 수는 없지만, 그 가능성은 이미 선불로 지불하는 더 낮은 3년 이자율에 반영되어 있습니다. 또한 인플레이션이 경제학자들이 생각하는 것만큼 높지 않다면 금리 인상으로부터 보호를 받을 수 있습니다.

고정금리는 중앙은행이 금리를 인하한 후 인기가 떨어지는 경향이 있지만, 시장이 미래에 효과적으로 가격을 책정할 것이라고 믿는다면 금리를 5% 부근으로 고정하는 것도 나쁘지 않은 선택입니다.