캐나다 주택시장은 이미 냉랭함을 느끼고 있지만, 가장 큰 우려는 빚에 눌린 주택 소유자들이 강제로 매각되어 주택 가격 하락세를 촉발할 것이라는 점입니다.

Capital Economics는 이제 이러한 위험이 증가하고 있다는 징후가 있다고 말했습니다.

공인 은행은 대출자가 모기지 스트레스 테스트를 통과하도록 해야 하지만, 비은행 대출 기관은 규제가 덜 적용됩니다.

Capital은 캐나다 통계청 데이터에 따르면 2분기에 비은행 모기지 대출의 비중이 캐나다 은행이 금리 인상을 시작하기 전인 2021년 말보다 높지 않은 것으로 나타났습니다. 비은행 모기지 연체율도 정상 범위 내에 있습니다.

그러나 캐피털은 자세히 살펴보면 우려할 만한 이유가 드러났다고 말했습니다. 최근 데이터에 따르면 비은행 대출 기관에 재융자되는 담보 모기지 건수가 처음으로 크게 증가한 것으로 나타났습니다.

캐나다에서는 주택 구입자가 주택 가치 대비 대출 비율이 80%를 초과할 때 기본 보험을 요구하기 때문에 이는 중요합니다. 이는 일반적으로 주택 구입을 위해 자금을 초과 인출했음을 의미합니다.

캐피털(Capital)의 북미 지역 이코노미스트 스티븐 브라운(Stephen Brown)은 “따라서 모기지 금리가 오르면 대출자들은 스트레스 테스트를 통과하지 못할 가능성이 더 높다”고 말했습니다.

“다른 대출 기관에 대한 담보 모기지 재융자가 증가한 것은 많은 대출자가 더 이상 원래 대출 기관의 스트레스 테스트를 통과할 수 없음을 의미합니다.”

지금까지 그 숫자는 적다고 그는 말했다. 올해 2분기에는 3,784건의 보장된 모기지가 비은행 대출 기관을 통해 재융자되었으며, 이는 비은행 대출 기관에 의한 재융자의 약 4.3%, 전체 재융자의 약 0.5%를 차지합니다.

Capital은 더 많은 보험에 가입된 모기지 대출 기관이 앞으로 몇 달 안에 재융자에 어려움을 겪을 수 있다고 말했습니다.

브라운은 2022년 이후 주택 가격이 10% 하락하면서 주택 자기자본이 20% 미만인 주택 소유자는 마이너스 영역에 있거나 95% 대출 가치 한도를 초과한다고 말했습니다.

또한 2022년보다 훨씬 높은 금리로 재융자될 예정입니다. 5년 고정 모기지 금리는 6%에 가까우며, 이는 스트레스 테스트 금리가 8%에 가깝다는 것을 의미합니다.

브라운은 “올해 초 비은행 대출기관이 이들 대출자를 돕기 위해 나섰지만 지금은 주택 가격 하락으로 대출자의 자산이 더욱 침식되고 경제가 침체에 빠졌기 때문에 덜할 수 있다”고 말했다.

그 사이 주택 구입자들은 기다리고 지켜보고 있다. 지난 주 지역 부동산 위원회가 발표한 10월 예비 결과에 따르면 수요가 냉각되면서 전국적으로 주택 판매가 약화되고 있는 것으로 나타났습니다.

캐나다 국립은행(National Bank of Canada)의 이코노미스트들은 캐나다 최대 시장인 토론토의 주택 매매가 현재 캐나다가 지난 두 번의 경기 침체 기간 동안 볼 수 있었던 수준으로 떨어지고 있다고 말했습니다.

캐나다 왕립은행(Royal Bank of Canada)의 이코노미스트들은 온타리오주와 브리티시컬럼비아주에서도 주택 가격이 하락하기 시작했다고 말했습니다. 토론토의 MLS 주택 가격 지수는 지난 3개월 동안 매달 하락세를 보였으며, 밴쿠버와 프레이저 밸리 주택 가격 지수는 3월 이후 처음으로 10월에 하락했습니다.

RBC 이코노미스트 로버트 호그(Robert Hogue)와 레이첼 바탈리아(Rachel Battaglia)는 “이러한 추세는 올해 남은 기간 동안 계속될 것으로 예상한다”고 말했습니다.

“우리는 캐나다의 많은 지역의 구매자들이 더 많은 선택에도 불구하고 방관할 것이라고 믿습니다. 높은 이자율, 지속적인 경제성 문제 및 다가오는 경제 불황이 큰 장애물이 될 것입니다.”

한편, 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 추가 금리 인상 가능성은 여전히 ​​높은데, 이는 추가 금리 인상이 필요한지 여부를 놓고 이사회가 분열된 상태를 유지하기 때문입니다.

중앙은행은 수요일에 주요 금리를 5%로 유지하는 10월 25일 금리 결정을 앞두고 이사회 구성원들 간의 논의를 자세히 설명하는 심의 요약을 발표했습니다.

요약본에 따르면 이사회 구성원은 이자율이 충분히 높은지 여부를 놓고 의견이 분분했습니다. “일부 회원들은 인플레이션을 목표 수준으로 되돌리려면 정책 금리를 더 인상해야 한다고 믿었습니다. 다른 회원들은 인플레이션을 목표 수준으로 되돌리려면 정책 금리가 5%이면 충분할 것이라고 믿었습니다.”

캐나다의 인플레이션율은 9월에 3.8%로 떨어졌지만, 최근 몇 달 동안 근본적인 물가 압력은 크게 완화되지 않았습니다.

중앙은행은 지난해 물가 변동을 제외한 근원 물가상승률이 3.5~4.0%대에 머물렀다고 지적했다. 캐나다 은행 이사회는 지속적으로 높은 인플레이션이 주택 가격 상승을 포함한 다양한 요인에 기인한다고 밝혔습니다. 중앙은행의 금리 인상은 캐나다인들의 모기지 이자 비용을 증가시키기 때문에 부분적으로 책임이 있습니다.

그러나 최근 중앙은행은 주로 주택 시장의 불균형으로 인해 기타 주택 비용이 여전히 높다고 지적했습니다. 중앙은행은 “금리 인상은 일반적으로 주택 가격과 유지 관리, 세금, 보험 등 주택 가격과 밀접하게 연관된 기타 비용에 하락 압력을 가한다”고 말했다.

“그러나 경제는 구조적인 주택 공급 부족이 계속되고 있으며 이로 인해 주택 가격이 계속 상승하고 있습니다. 캐나다의 급속한 인구 증가는 기존 주택 공급과 수요 불균형을 악화시키고 있습니다.”