캐나다의 부동산 의존도는 중앙은행의 완화 정책 대응 능력을 제한할 수 있습니다. 캐나다 중앙은행(BoC)은 예상대로 9월 회의에서 기준금리를 25bp 인하하여 2.50%로 금리인하 했습니다.

시장은 추가 금리 인하를 예상하고 있지만, 몬트리올 은행(BMO)의 이코노미스트들은 너무 성급한 조치는 최근 주택 시장을 불안정하게 만들고 투기 활동을 재점화할 수 있다고 경고합니다.

실질금리와 마이너스금리

BMO의 경고를 살펴보기 전에 실질 금리와 마이너스 금리라는 두 가지 주요 금융 개념을 이해하는 것이 중요합니다.

실질금리는 명목금리에서 물가상승률을 뺀 물가상승률을 반영한 금리입니다. 현재 당일 금리가 2.5%이고 전체 물가상승률이 1.9%인 점을 고려하면 실질금리는 0.6%로 사실상 0에 가깝습니다.

마이너스 금리는 인플레이션이 명목 금리를 초과할 때 발생합니다. 차입 비용이 통화 가치 하락률보다 낮아 시간이 지남에 따라 부채가 “더 저렴”해집니다. 정책 입안자들은 이를 활용하여 대출을 촉진하고, 유동성을 늘리고, 수요를 촉진합니다.

그러나 간과되는 질문은 인플레이션이 실제로 어떻게 측정되는지입니다. 헤드라인 인플레이션이 가장 주의 깊게 관찰되지만, 변동성이 매우 클 수 있습니다. 캐나다 중앙은행은 변동성을 줄이는 근원 인플레이션 지표를 선호합니다. 8월에는 CPI(일반) 2.5%, CPI(트림) 3.0%, CPI(중간) 3.1% 등 모든 지표가 상당히 높았습니다. 이러한 수치를 바탕으로 볼 때 실질 금리는 이미 0%에 근접하거나 그 이하입니다.

최근 CPI 모델 조정에 대한 BMO의 우려, 즉 이러한 조정이 실제 물가상승률을 과소평가하고 있을 수 있다는 우려는 여기서 다루지 않습니다. 하지만 이는 또 다른 주제입니다. 핵심은, 만약 물가상승률이 실제로 존재하지만 모델이 이를 포착하지 못한다면, 그것이 “실제” 물가상승률일까요? 이 부분은 일단 제쳐두고, BMO의 경고로 돌아가 보겠습니다.

캐나다의 부동산 열풍은 저렴한 자금에서 비롯된다

캐나다의 수십 년간 지속된 부동산 가격 상승의 배경에는 많은 논쟁이 있습니다. 투기부터 이민까지 온갖 요인이 거론되었지만, 가장 결정적인 원인은 단 하나, 바로 저금리 대출입니다. BMO 경제학자들은 이 점을 잘 알고 있습니다.

BMO의 캐나다 금리 및 거시경제 전략가인 벤자민 라이츠는 “캐나다에서는 부동산이 적어도 지난 20년 동안 큰 관심사였으며, 세계 금융 위기 이후 초저금리가 부동산 시장을 급등시켰습니다.”라고 설명했습니다.

캐나다 주택 가격은 실질 금리에 매우 민감합니다.

20년 넘게 캐나다 주택 가격은 금리 하락으로 인한 대출 촉진 효과로 수혜를 입었습니다. 2020년, 금리가 거의 제로에 가까워지고 인구 증가가 정체되자 부동산 시장은 사실상 “무료” 대출 덕분에 광란의 도가니에 빠졌습니다. 이후 금리가 건전한 수준으로 회복되자, 기록적인 인구 증가에도 불구하고 주택 매매와 가격은 급락했습니다.

라이츠는 “금리가 정상화되면서 시장이 어느 정도 합리성을 회복했고, 주택 가격 거품도 가라앉았다”고 말했다.

그는 캐나다 중앙은행이 이자율을 너무 많이 인하하면 진전의 일부가 역전되거나 더 나쁜 경우 시장 과열이 다시 일어나 투기가 조장될 수 있으므로 신중하게 균형을 맞춰야 한다고 조언했습니다.

BMO 경고: 중앙은행은 마이너스 금리를 피해야

BMO는 정책 입안자들에게 최저선을 정하고 실질 금리가 마이너스이거나 명목 금리가 1%로 떨어지는 상황을 피하라고 경고했습니다. 금리가 이 중요한 수준 아래로 떨어지면 심리적 측면에서 주택 구매자와 투자자들의 열광이 촉발될 수 있기 때문입니다.

라이츠는 “실질금리가 마이너스로 돌아가거나 명목금리가 ‘1’ 범위로 떨어지면 부동산 투기가 다시 불붙을 가능성이 높은데, 정책 입안자들은 이를 절대 보고 싶어하지 않을 것”이라고 경고하며, 이는 중앙은행의 신중한 태도와 정부의 정책 목표(적어도 공식적으로 발표된 목표)와도 모순된다고 덧붙였다.

BMO는 취약한 노동 시장과 둔화된 인플레이션이 금리 인하를 정당화한다고 주장하지만, 주택 시장 위험은 중앙은행의 행동 여지를 제한할 것이라고 경고합니다. 중앙은행과 정책 입안자 모두 버블 재점화의 위험을 신중하게 고려해야 합니다. 금리 인하는 단기적인 구제책이 될 수 있지만, 주택 시장 안정성, 향후 주택 구매력, 그리고 궁극적으로 캐나다 경제의 장기적인 전망을 위협합니다.