읽을거리: 캐나다의 대규모 주택 구제 금융: 부동산 가격 상승을 억제하는 방법

Last Updated: 2023년 06월 11일By Tags: , , , ,

2022년 봄, 세계에서 가장 불안정했던 부동산 시장이 잠시나마 안정을 되찾는 것처럼 보였습니다.

코로나19 팬데믹으로 인해 이미 과열된 캐나다의 주택 가격이 천정부지로 치솟았기 때문입니다. 그리고 이제 마침내 ‘조정’이 일어나고 있었습니다. 정상 임금을 받는 캐나다인이 횡재 상속의 도움 없이도 다시 한 번 부동산을 소유할 수 있을 때까지 멈추지 않을 하락세가 계속될 것입니다.

그러나 그 순간은 끝났습니다. 가격 하락세는 둔화되었고, 감당할 수 없는 집값 상승세는 멈추지 않았으며, 수백만 명이 내 집 마련에 대한 마지막 희망을 포기했습니다. 부동산 전문지에서는 미국 경제가 ‘정상화’로 돌아갔다고 호평했지만, 이 경우 정상화란 지역 경제 상황과는 전혀 무관한 연간 두 자릿수 가격 급등을 의미했습니다.

불과 1년 후, 이런 일이 다시 일어나고 있습니다: 정상적인 상황이라면 중앙은행이 금리를 4.75%로 인상하면 주택 가격이 하락할 것으로 예상할 수 있습니다. 그러나 거의 모든 부동산 전문가들은 주택 가격 상승세가 계속될 것이라고 확신하고 있습니다. BC 부동산 협회 대변인은 금리 인상에 대한 공식 반응에서 가격이 “매우 탄력적”이며 금리 인상이 “그다지 큰 차이를 만들지 않을 것”이라고 말했습니다.

평소와 같이 두 사건의 핵심에는 감당할 수 없을 정도로 높은 부동산 가격을 억제하기 위해 맞춤화 된 것처럼 보이는 정부 정책이 격자형으로 구성되어 있습니다. 이것이 바로 캐나다 주택 구제금융의 이야기입니다.

4월에 실시된 입소스 여론조사에서 아직 주택을 소유하지 않은 캐나다인의 63%는 주택 소유에 대한 희망을 “포기했다”고 답했습니다. 캐나다 부동산 협회의 가장 최근 수치에 따르면 캐나다 주택의 평균 가격은 71만 6,000달러로 반등했습니다. 인플레이션을 조정하더라도 이는 2000년 캐나다 평균 주택 가격보다 거의 세 배나 높은 수치입니다.

그럼에도 불구하고 지난 3월 크리스티아 프리랜드 재무장관이 2023년 연방 예산안을 발표했을 때 가장 주목할 만한 점은 전체 주택 공급을 늘리기 위한 정책이 하나도 포함되지 않았다는 사실입니다.

이전 예산안에서는 부동산 가격 하락에 대해 최소한 립서비스 정도는 제공했지만, 2023년 연방 예산안의 새로운 조치는 전적으로 수요 측면에 초점을 맞췄습니다. 정부는 주택 가격을 더 저렴하게 만드는 것이 아니라 이미 있는 주택을 입찰하기가 조금 더 쉬워지도록 만들 것입니다.

캐나다인이 계약금 4만 달러를 세금 없이 저축할 수 있는 비과세 첫 주택 저축 계좌가 있었습니다. 첫 주택 구매자에 대한 세금 공제 혜택도 늘어났습니다. 또한 수백만 명의 캐나다인이 캐나다 주택 보조금에 대한 일회성 확장을 통해 500달러를 추가로 지급받았습니다.

“캐나다의 2022년 예산은 이미 수요를 창출하여 부동산을 구제하려고 노력하고 있습니다.”라고 Better Dwelling의 분석이 선언했습니다.

이 예산은 금리 상승으로 레버리지가 과다한 부동산 투자자들이 곤경에 빠지기 시작한 시점에 발표되었습니다. 역사적으로 최저 수준의 이자율로 신용 한도를 최대로 늘린 대출자들은 이제 채무 불이행에 직면했습니다.

서둘러야 했습니다: 캐나다의 주택 경제성 위기는 이제 실제로 사람들의 삶을 바꾸고 있습니다.

메트로 밴쿠버에서는 부유한 변호사들이 부동산 포트폴리오에 대해 “터무니없는” 이자율을 지불해야 하는 것에 항의하는 시위를 조직하는 등 어처구니없는 장면이 연출되기도 했습니다. “주택 소유자에 대한 차별을 중단하라”는 플래카드가 BC주 써리에서 열린 한 시위에 걸려 있었습니다.

그러나 프리랜드는 예산안에서 시위대의 주장이 일리가 있다는 것을 암시하는 듯했습니다. 이 문서에 따르면 정부는 은행이 “구제 조치에 대한 공정하고 공평한 접근”을 확대하도록 장려할 것이라고 밝혔습니다.

이러한 구제 조치 중 하나는 상환 기간 연장입니다. 최근 몇 달 동안 캐나다의 모든 대형 은행은 상환 기간이 35년 이상인 모기지의 수가 장부에 크게 증가했다고 보고했습니다.

대출자의 입장에서는 월 페이먼트가 줄어드는 대신 10~15년 동안 계속 상환해야 한다는 뜻입니다.

어느 쪽이든, 캐나다인들이 더 많은 양의 신용을 처리할 수 있게 되어 가격을 올릴 수 있는 금액이 더 늘어나는 효과는 있습니다. 또한, 애초에 시장 가격을 끌어올리는 데 도움을 준 과도한 레버리지 부동산 구매자들에게도 보상이 돌아가고 있습니다.

캐나다의 은행 규제 기관인 금융기관감독청도 이러한 장기 상환이 주택 구입에 악영향을 미친다는 사실을 처음으로 알아차린 것은 아닙니다.

지난 5월 하원 재무 상임위원회에 보낸 서한에서 규제 당국은 의회가 부동산 가격을 낮출 수 있는 가장 쉬운 방법 중 하나는 은행의 이러한 행위를 금지하는 것이라고 말했습니다.

“상환 기간 연장 기능을 제거하면 일부 대출자가 재정적 의무를 이행하는 데 사용할 수 있는 옵션이 줄어들기 때문에 일부 주택 가격에 하락 압력을 가할 수 있습니다.”라고 이 서한에서 밝혔습니다.

그리고 무엇보다 중요한 것은 캐나다가 전례 없는 수준으로 이민을 늘리고 있다는 사실입니다. 2022년에만 백만 명의 신규 이민자가 캐나다로 들어왔는데, 이는 트뤼도 정부가 이민자 수용을 대폭 늘려 GDP를 늘리겠다고 밝힌 직접적인 결과입니다.

캐나다가 이렇게 빠르게 이민자를 받아들일 때는 대부분 새로 정착한 대초원의 농가로 보내져 집을 지을 것으로 예상되었습니다. 이번에는 캐나다가 매년 노바스코샤 주 수준의 신규 이민자를 받아들이고 있으며, 기존 주택 재고 내에서 거주할 곳을 찾을 것으로 예상하고 있습니다.

지난 1월 캘거리 대학교의 경제학자 아빈드 마게산은 내셔널 포스트에 보낸 이메일에서 현재 상황을 고려할 때 캐나다 이민 정책의 현재 상태가 이미 스트레스를 받고 있는 부동산 시장에 압력을 가중시키지 않을지 “알기 어렵다”고 말했습니다.

“이에 대한 반론을 듣고 싶지만 (하지만) 반론이 보이지 않습니다.”라고 그는 말했습니다. “저는 경제적 이유와 철학적 이유 모두에서 이민을 지지하는 사람으로서 다른 경제적 이유 때문에 이민이 필요하다고 말합니다.”

캐나다 주택 가격의 핵심 문제는 항상 단순한 주택 부족이었습니다. 외국 자본이 수요를 늘리는 데 일조했지만, 캐나다가 G7 국가 중 가장 심각한 주택 부족 문제를 겪고 있다는 사실에서 벗어날 수는 없습니다.

캐나다 모기지 주택 공사는 지난 6월 보고서에서 캐나다의 주택 가격이 평균 소득을 올리는 가구가 토론토나 밴쿠버와 같은 주요 중심지에 주택을 구입하는 것이 기술적으로 가능했던 2003년 수준으로 회복되려면 350만 채의 주택을 더 건설해야 한다고 추산했습니다.

이러한 요인이 캐나다의 부동산 가격 상승을 억제하는 가장 확실한 버팀목으로 남아 있습니다. 엄격한 도시 구역법에 따라 밴쿠버나 토론토와 같이 스트레스가 심한 시장 경계 내에 단독주택 외의 다른 건물을 짓는 것은 여전히 불법입니다. 기존의 조닝 제한에 직면하여 밀도를 높이려는 시도는 관료주의와 공청회의 오디세이에 직면할 가능성이 높습니다.

BC주의 광역 빅토리아 지역에 속한 지방 자치 단체인 뷰 로얄은 최근 향후 6개월 동안 일체의 구역 변경 제안을 고려하지 않겠다고 발표했습니다. 광역 빅토리아는 캐나다에서 가장 비싼 주택 시장 중 하나가 되었고, 이민이 사상 최고치를 기록했으며, 연간 임대료가 20퍼센트나 인상되었음에도 불구하고 이 지역의 공실률은 여전히 거의 제로에 가까웠습니다.

그러나 결의안에 따르면 이러한 모든 요인은 “모든 개발 이니셔티브가 지역 사회의 장기적인 목표와 이익에 부합하도록 보장”하기 위해 장기적인 휴식을 취해야 하는 지방 자치 단체의 필요성에 뒷자리를 차지했습니다.

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