많은 부동산 신규주택 구매자들에게 토론토 시내에서 열린 호화로운 출시 파티나 매력적인 온타리오 마을을 버스 투어하는 것은 먼 추억이 되었습니다.

당시 주택가격이 높고 중앙은행 금리가 0.25%에 불과할 때 무계획 아파트와 지구 신축 부동산의 구매자들이 계약을 맺었고, 지금은 많은 부동산이 준공 및 인도를 앞두고 있다. 주택 가격이 하락하고 있을 뿐만 아니라, 중앙은행 금리는 22년 만에 최고치인 5%에 달하고 있습니다.

이러한 도전에 직면한 구매자 중 일부는 현재 필요한 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 최초 구매자인 반면, 다른 일부는 부동산을 소유할 의사가 없어 막대한 손실을 감수하고 매각해야 하는 투자자입니다.

캐나다 Globe and Mail의 보고서에 따르면 부동산 업계 관계자들은 전체 시장에서 이 부문에 세심한 주의를 기울이고 있습니다.

부동산 변호사 마크 모리스(Mark Morris)는 이러한 계획 외 거래를 선물 계약에 비유합니다. 많은 투자자들이 부동산 가격이 연간 10~15%씩 계속 상승할 것이라고 추측하고 있기 때문입니다.

“주택 가격은 실제 제품 가격보다 훨씬 높은 사상 최고치로 책정되고 있습니다.”

그러나 금리가 오르고 온타리오 전역의 부동산 가격이 2022년 최고치에서 떨어지면서 이러한 위험한 추측은 성과를 거두지 못했습니다.

결과적으로 Morris는 계획 외 시장 부문의 혼란이 2025년 또는 2026년까지 계속될 것이라고 예측합니다.

토론토의 부동산 중개인인 Andre Kutyan은 도심 중심부의 Jarvis Street 0과 Carlton Street부터 North York의 Lawrence Avenue와 Avenue Road까지 새로운 아파트 건물이 곧 완공될 예정이라고 말했습니다.

일부 구매자는 은행의 평가 가치가 현재 원래 구매 가격보다 훨씬 낮다는 사실을 알고 있습니다.

이로 인해 사람들은 2차 시장에서 대체 자금 조달을 찾거나, 가능한 한 빨리 임대 또는 판매하거나, 계약 위반 결과에 대한 법적 조언을 구하려고 애쓰게 되었습니다.

최근 몇 주 동안 재판매 시장에서 콘도 판매가 증가했지만, 2020~2022년 주택 붐 기간 동안 계획 외 콘도를 구입한 구매자에게는 딜레마가 계속됩니다.

“이것은 낙관적인 봄 시장에 영향을 미칠 수 있습니다”라고 Kutian 씨는 말했습니다.

그는 새로운 주택 시장 부문의 불확실성이 기존 주택 재판매 시장에 대한 구매자의 신뢰를 흔들 수 있다고 믿습니다.

요즘 “A 대출 기관”으로 알려진 대형 은행은 대출에 보수적이어서 필요한 금액의 모기지를 제공하지 않습니다.

소상공인은 부득이하게 금리가 더 높은 ‘블렌더’라는 대체대출기관을 찾았고, 이에 상대방은 감정사를 보내 현재 집값이 원래 계약 가격보다 낮은 45만달라, 12만5천달라밖에 안 된다고 추정했다.

또한 마감 비용과 개발 비용으로 80,000달라을 추가로 부담해야 합니다.

결국 젊은 주인이 이 부동산을 물려주려면 추가로 141,000달라을 지출해야 하고, 그 다음에는 매달 모기지 지불금도 지불해야 한다.

이제 중소기업 소유자는 이 계획 외 부동산에 대한 거래를 완료하기 위해 자신의 주택에 대한 신용 한도를 신청할 계획입니다.

Kutian 씨는 “이런 구매자들은 돈을 잃고 있고, 해서는 안 될 일인데도 부동산 재벌처럼 행동하려고 하고 있습니다”라고 말했습니다.

Kutian은 투자자들이 전문적인 법률 및 회계 조언을 구할 것을 권장합니다.

Kutian은 일부 투자자들이 계획 외 부동산 판매를 전문으로 하는 부동산 중개인의 영향을 받았다고 말했습니다. 이러한 브로커는 넉넉한 커미션과 보너스를 받습니다.이러한 매력적인 인센티브로 인해 많은 브로커는 고객의 최선의 이익을 염두에 두지 않습니다.

Kutian 씨는 온타리오 주에서 비계획 계약에 서명한 구매자는 10일의 재고 기간을 갖고 있으며, 이 기간 동안 변호사가 문서를 검토하도록 해야 한다고 언급했습니다.

“일반적으로 변호사들은 최소한 개발 비용을 제한할 것입니다”라고 그는 말했습니다.

일부 원래 구매자는 부동산을 “할당”하거나 프로세스 초기에 다른 구매자에게 계약을 양도합니다. 그러나 개발이 거의 완료되자 도로가 폐쇄됐다.

“이 사람들이 결승선에 도달했습니다.”

모기지 브로커 Leah Zlatkin은 양도 시장에 아파트를 팔려는 의도로 아파트를 구입한 투자자들은 일반적으로 계약서에 그렇게 할 수 있는 조항이 있는지 확인한다고 말했습니다.

건물이 완공되기 전에 많은 사람들이 구제를 받았습니다.

그녀는 원래 해당 유닛에 거주할 계획이었으나 지금은 평가 가치가 불충분하다고 생각하는 많은 구매자를 보고 있습니다.

“진정한 위험은 집을 넘겨주려고 할 때 예상치 못한 일이 발생하여 귀하의 부동산이 귀하가 지불한 만큼 가치가 없게 되는 것입니다.”라고 그녀는 말했습니다.

그녀는 이들 고객들에게 가능하다면 더 큰 계약금을 제공하기 위해 저축을 사용하도록 조언하고, 저축이 없으면 가족에게서 돈을 빌리라고 조언합니다. 세 번째 옵션은 이체를 매각하고 최후의 수단으로 민간 대출 기관으로부터 자금을 조달하는 것입니다.

그녀는 개인 대출에는 종종 높은 이자율과 수수료가 따른다고 경고합니다.

일부 업계 관계자는 일부 강력한 건설업체가 원래 구매자에게 도움을 주기 위해 조용히 “공급업체 압류 모기지(VTB)”를 제공하고 있다고 말합니다.

그러나 이러한 합의는 밀실 거래인 경우가 많으며 널리 구현되지 않습니다.

Morris 씨는 많은 건설업체가 구매자가 약 1년 동안 VTB 계약을 확보할 수 있도록 돕기 위해 열심히 노력하고 있다고 말했습니다. 그는 도움이 필요한 자영업 구매자들이 이러한 조치를 받아들일 가능성이 더 높다고 말했습니다.

하지만 계약을 파기하고 떠나는 대다수의 사람들은 투자자들이다. 그들은 단순히 손실을 계산하고 건축업자가 장래에 소송을 제기할 수 있다는 것을 알았음에도 불구하고 계약을 위반하는 것이 더 낫다고 결정했습니다.

“계산을 해본 후 위험 성향을 갖고 있는 많은 투자자들은 ‘소송을 벌이겠습니다’라고 말합니다.”

모리스 씨는 건축업자가 계약 위반이 발견된 시점으로부터 2년 안에 원래 구매자를 법정에서 추적해야 한다고 말했습니다. 이 기간 동안 그들은 주택을 재판매할 것이며, 원래 구매자가 동의한 것보다 낮은 가격으로 주택을 판매할 경우 차액에 대해 소송을 제기할 수도 있습니다.

지금까지 모리스 씨는 건축업자들로부터 많은 법적 조치를 취하지 않았지만 그럴 수도 있다.

“개발자들은 최종적으로 판매될 때까지 시간을 두고 기다리고 있으며, 그 후 손실이 현실화됩니다.”

그는 소송을 제기하는 건축업자조차도 일반적으로 토지 양도세, 조정 수수료 및 거래 완료 후 구매자가 직면하게 될 기타 수수료를 요구하지 않는다고 덧붙였습니다.

모리스 씨는 진짜 문제는 집값 정체라고 말했습니다.

그는 투자자들에 대해 “집값이 계약서에 서명된 가격의 두 배라면 그들이 이를 넘겨줄 방법을 찾을 것이라고 장담한다”고 말했다.

GTA 외부의 부동산 중개인은 사람들이 판매를 결정하는 경우 잠재 구매자 풀이 매우 제한되어 있는 소규모 시장에서 거래를 성사시키기 위해 고군분투하고 있다는 사실을 발견했습니다.

부동산 중개인 Faisal Susiwala는 온타리오주 키치너-워털루와 케임브리지에서 대부분의 사업을 운영합니다.

그는 대형 관광 버스가 수많은 브로커와 잠재적 구매자를 이 지역을 통해 소규모 지역사회로 실어 나갔고 그곳에서 농지가 빠르게 건축용 토지로 바뀌던 시절을 회상합니다.

시장이 최고조에 달했을 때 케임브리지, 구엘프, 키치너-워털루에는 재고가 거의 없었기 때문에 사람들이 검색 범위를 넓히게 되었다고 Susivaara는 말했습니다. 광역 토론토 지역의 Brampton, Mississauga 및 Milton의 에이전트는 구매자를 Ayr, New Hamburg, Baden 및 Woodstock과 같은 작은 마을로 안내합니다.

“부동산 중개업자는 자신이 양도할 것이라고 생각하는 구매자에게 이러한 거래를 강요하는 데 매우 인센티브를 받습니다.”라고 그는 말했습니다. “투자자들은 이 관광버스에 뛰어들었습니다.”

온타리오의 목가적인 도시 퍼스의 투자자들은 자신의 부동산을 팔거나 임대하여 돈을 벌 수 있다는 말을 듣고 있습니다.

그러나 수쉬와라씨는 농촌 지역에 산업이 없고 따라서 주택을 찾는 근로자가 거의 없기 때문에 이는 불가능하다고 말했습니다.

가혹한 현실은 “구매자도 없고 임차인도 없다”는 것이다.

설상가상으로, 책임이 덜한 일부 모기지 브로커는 당시 특히 더 높은 이자율 환경에서 구매자의 지불 능력에 대한 증거가 거의 없는 상태에서 구매자의 모기지 사전 승인을 승인했습니다.

2022년, 2023년 금리가 오르면서 부동산 가격은 하락하기 시작한다.

케임브리지와 구엘프는 물론, 팬데믹 기간 동안 가격이 인상된 다른 도시에서는 수요가 약합니다. 2023년 가을에는 재고가 넉넉해 일부 지역에서는 집값이 30% 하락할 것으로 예상된다.

평방피트당 1,400달러에 주택을 구입한 투자자들은 주택이 평방피트당 1,100달러에 구입되는 재판매 시장에서 팔려고 노력하게 되었습니다.

어떤 경우에는 원래 구매자가 보증금을 포기하고 건축업자가 새로운 구매자를 찾으려고 시도한다고 그는 말했습니다. Sushwala 씨는 건축업자로부터 계약 가격보다 낮은 가격에 판매하겠다고 제안하는 수많은 이메일을 받았습니다.

침실 3~4개가 있는 단독 주택은 2022년 2월 시장 최고치에 130만 달러에 팔렸고, 최근 경기 침체 기간 동안 90만 달러까지 떨어졌습니다.

이익을 위해 새 주택을 판매하려는 투자자는 건축업자와 경쟁할 수 없습니다.

“그것은 잠재 구매자들에게 충분히 매력적이지 않습니다.”